Inaspettata ripresa dell’immobiliare direzionale: interesse degli investitori rivolto agli immobili con caratteristiche ESG

RE/MAX

Netta ripresa del mercato immobiliare direzionale nel primo semestre 2024 con un significativo aumento degli investimenti nel settore degli uffici e negli asset che rispettano gli standard ESG (Environmental, Social, Governance), la cui scarsità ha comportato un aumento dei valori. Milano e Roma si confermano le principali piazze per gli investimenti nel direzionale, assorbendo oltre i due terzi del volume totale. Per i prossimi mesi si prevede una maggiore attività nelle riconversioni e nei progetti di riqualificazione urbana, soprattutto a Milano, trainati dalla crescente richiesta di immobili sostenibili. Questo quanto emerge dalla decima edizione di Real Estate DATA HUB, la pubblicazione che offre una prospettiva aggiornata sul panorama immobiliare italiano. Realizzato dai Centri Studi di RE/MAX Italia e di Avalon Real Estate e dall’Ufficio Studi di 24MAX, il rapporto analizza i dati del primo semestre 2024 con un focus sulle città di Roma, Milano, Genova e Padova.

Nel primo semestre 2024 l’asset class uffici ha riguadagnato una posizione di rilievo; un recupero inaspettato dopo un 2023 segnato da un significativo calo degli investimenti nel settore direzionale. Il 2024 rappresenta, dunque, una svolta derivante dalla ritrovata fiducia di operatori e investitori. Nel primo trimestre 2024, il mercato ha registrato un volume di investimenti di circa 500 milioni di euro, che hanno superato gli 800 milioni a fine semestre, pari al doppio degli investimenti effettuati nello stesso periodo del 2023. Milano conferma il suo ruolo di capitale finanziaria e centro nevralgico dell’attività immobiliare del Paese, catalizzando un volume di investimenti molto superiore rispetto al passato. Anche Roma ha visto una crescita significativa, sebbene la domanda rimanga più limitata rispetto al capoluogo lombardo.

“C'è un interesse crescente tra gli investitori nazionali e internazionali verso gli asset immobiliari che tengano conto delle mutate esigenze dei lavoratori, oltre che dei criteri di sostenibilità ambientale: sempre maggiore importanza viene data a spazi flessibili che favoriscano le interazioni informali e il benessere dei dipendenti, migliorando la produttività. I nuovi spazi uffici” - continua Paolo Ranieri, Partner di Avalon - “prevedono zone lounge, cucine condivise, sale relax e, in generale, aree che promuovano una cultura aziendale positiva”.

Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, a Milano sono stati assorbiti circa 170.000 mq (inclusi let e sub-let), confermando una domanda vivace da parte delle aziende, in particolare nei settori della finanza, tecnologia e consulenza. La vacancy si attesta intorno a una media del 9,5%, con i livelli inferiori nel CBD della città (circa 2%). Diversa la situazione a Roma, dove sono stati assorbiti circa 70.000 mq di spazi a uso ufficio, con una vacancy nell’intorno del 7,5% e percentuali di sfitto minime (circa 1,5%) nel CBD. A Roma, come a Milano, è forte la richiesta di immobili in classe A/A+, che rappresenta il 40% della domanda totale.

IL SETTORE DIREZIONALE A MILANO, ROMA, PADOVA E GENOVA
A Milano, l’aumento del volume di investimenti deriva principalmente dal fatto che le compravendite abbiano riguardato immobili di maggior valore. Secondo la mappa di calore, le transazioni a Milano si sono concentrate nelle location prime situate nel centro storico della città, così come nel CBD di Porta Nuova. Al contempo, è evidente un interesse consolidato verso zone relativamente periferiche nella fascia Sud-Ovest. Sul fronte delle locazioni, si evidenziano valori maggiori nelle zone del centro storico e nel CBD con canoni asking che raggiungono picchi di 900-1.000 €/mq/anno per immobili di prestigio, a fronte di valori medi che partono dai 600 €/mq/anno. Nelle aree semicentrali, invece, i canoni medi si attestano nell’intorno dei 400-500 €/mq/anno, mentre nelle periferie e nell’hinterland il range risulta decisamente più contenuto, con valori tra i 150-250 €/mq/anno.

A Roma, la mappa di calore degli investimenti evidenzia una certa selettività delle zone di interesse che risultano situate nel centro storico e nelle aree limitrofe a est, nella zona del quartiere Parioli, all’EUR e nell’area di “Val Melaina”. Investimenti di minor entità si registrano anche in altre aree a nord della città e nella zona del Lido di Ostia. Per quanto riguarda il volume di investimenti, nel primo semestre 2024 si evidenzia un andamento in controtendenza rispetto agli anni precedenti, riflettendo una fase di ripresa. Sul fronte delle locazioni, si rileva una certa omogeneità di valori nell’area del comune di Roma, con canoni più alti rispetto all’anno precedente nelle zone periferiche e semicentrali. Secondo le analisi del Real Estate Data Hub, nelle zone prime i canoni medi si aggirano intorno ai 400 €/mq/anno, e scendono lievemente nelle zone più centrali (350-400 €/mq/anno) e all’EUR (300 €/mq/anno). Nelle periferie e fuori dal GRA si registrano range di canoni inferiori pari a 100-200 €/mq/anno. Per quanto riguarda i rendimenti, a partire dell’inizio del 2024 si sta assistendo a un leggero incremento a livello generale rispetto al secondo semestre 2023.

Nel primo semestre 2024 a Padova si rileva una crescita nei volumi rispetto agli anni precedenti, con un incremento del 9% nel primo trimestre e del 48% nel secondo trimestre rispetto al 2023. I rendimenti relativi al primo semestre 2024 indicano una maggiore preferenza per il centro città; valori in crescita si riscontrano nelle zone semi centrali e periferiche.

Anche a Genova si osserva una crescita significativa nel primo semestre 2024 rispetto all’anno precedente, con un incremento del 14% nel primo trimestre e del 56% nel secondo trimestre. I rendimenti relativi al primo semestre 2024 indicano una maggiore preferenza per il centro della città; valori più alti si riscontrano nelle zone periferiche.