Nel 2025, nonostante le difficili previsioni a causa delle incertezze legate alle decisioni delle banche centrali e agli esiti della guerra commerciale in atto, il mercato immobiliare mostra segnali di ottimismo grazie alla ripresa del mercato creditizio che spinge le compravendite e potrebbe consentire la prosecuzione del ciclo positivo iniziato nel 2024: è quanto si evince dal primo Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma, con previsioni su prezzi, compravendite e mutui fino al 2027.
Nomisma: prospettive e previsioni per il mercato immobiliare e creditizio fino al 2027
Il Senior Project Manager di Nomisma, Johnny Marzialetti, prevede che per quanto riguarda le erogazioni di nuovi mutui si tornerà ai livelli pre-Covid con 46 miliardi di euro nel 2025, 46,3 nel 2026 e 46,1 nel 2027, mentre per surroghe e sostituzioni si registreranno 5,2 miliardi nel 2025, 6,7 nel 2026 e 7 miliardi nel 2027, rappresentando dal 10 al 13 per cento del totale nel triennio; le compravendite immobiliari sono attese intorno a 776 mila nel 2025 e 782 mila sia nel 2026 che nel 2027, con un aumento dei prezzi residenziali dell’1,4 per cento nel 2025 e dell’1,5 per cento sia nel 2026 che nel 2027, mentre negozi e uffici rimarranno sostanzialmente stabili.
Secondo il rapporto dell’Osservatorio Immobiliare di Nomisma, presentato da Elena Molignoni, il 2024 si è concluso con un incremento dell’1,3 per cento delle transazioni, raggiungendo quota 719.578, trainato da una performance positiva dell’ultimo trimestre (+7,6 per cento), e il mercato dei mutui ha evidenziato una crescita significativa, con un incremento del 19,5 per cento nel tasso di variazione delle compravendite finanziate nell’ultimo trimestre. I prezzi delle abitazioni hanno assorbito l’inflazione, registrando un aumento del 2,1 per cento nei mercati intermedi e dell’1,5 per cento nei mercati principali, senza differenze rilevanti tra il nuovo e l’usato, sebbene a Perugia le abitazioni in ottimo stato abbiano registrato una crescita del +3,2 per cento contro il +1,9 per cento degli immobili più datati; la difficoltà di accesso all’acquisto nei principali centri urbani ha spostato l’interesse verso la locazione, con canoni in aumento del 3,4 per cento nell’ultimo anno, mentre il rendimento totale lordo delle abitazioni si attesta in media al 7,7 per cento e il tempo medio di vendita residenziale si mantiene inferiore a cinque mesi, con uno sconto medio del 10 per cento sul prezzo di vendita; Elena Molignoni prevede che nel 2025 si consoliderà la crescita delle compravendite, con un incremento del 2 per cento dei contratti di locazione e del 4 per cento dei canoni, mentre le condizioni di accesso al credito rimarranno favorevoli e l’offerta immobiliare si manterrà stabile, senza un netto spostamento verso l’affitto.
L’Osservatorio ha analizzato inoltre le tendenze a Roma e Milano: a Roma si attende un incremento del 2,1 per cento delle transazioni rispetto ai 35.999 scambi del 2024, mentre a Milano il mercato rimarrà stabile, con circa 24.000 transazioni nel 2024, in calo del 3,4 per cento rispetto al 2023, grazie a condizioni di accesso al credito e alla solidità finanziaria delle famiglie; a Roma, la crescita sarà sostenuta da investimenti immobiliari e dall’aumento dei prezzi delle locazioni, che spingono molti a considerare l’acquisto come alternativa più conveniente, mentre il mercato immobiliare italiano sembra avviato verso un ulteriore consolidamento, con dinamiche positive sia nelle compravendite che nella locazione.
Sul fronte del mercato creditizio, la Senior Project Manager di Nomisma, Chiara Pelizzoni, evidenzia come le compravendite residenziali, crollate del 9,5 per cento nel 2023 a causa delle politiche delle banche centrali e dell’inflazione, si siano lievemente riprese con un +1,3 per cento nel 2024, grazie alla crescita della componente assistita da mutuo, salita dal 39,9 per cento del 2023 al 41 per cento del 2024, in concomitanza con un calo dei mutui in sofferenza; si osserva inoltre un’inversione di tendenza nelle compravendite assistite da mutuo, che nel 2023 erano in forte calo in tutti i trimestri, con un massimo del -33,4 per cento nel secondo trimestre, mentre nel 2024 si registra una crescita della componente con mutuo, che supera il 19 per cento nell’ultimo trimestre, in opposizione a un calo del 3 per cento nelle compravendite senza mutuo; la stessa inversione si riscontra nelle nuove erogazioni dei mutui, in aumento del 10,5 per cento nel terzo trimestre 2024, concentrandosi principalmente sui tassi fissi, sebbene nel marzo 2025 si osservi un aumento del tasso Eurirs al 2,76 per cento, superando l’Euribor a tre mesi al 2,41 per cento.
Andrea Bontempi, Direttore Generale di Nomisma (in foto), sottolinea che il 2024 rappresenta un momento di ripartenza dopo le crisi degli anni precedenti, ipotizzando una crescita trainata dal rafforzamento del mercato dei mutui e dagli investimenti corporate, in particolare per gli immobili direzionali di Milano e Roma; tuttavia, il mercato resta esposto a rischi quali una liquidità scarsa con il mattone detenuto dal 70 per cento dei proprietari, la difficoltà nel trovare soluzioni abitative sostenibili per le fasce più deboli, l’accesso sempre più problematico per gli under 35 sia alle compravendite che alle locazioni, la crisi dei negozi di prossimità, le difficoltà di adeguamento del patrimonio immobiliare alle normative ESG e la complessità nel reimmettere sul mercato gli immobili da riqualificare per usi differenti, mentre le sfide future riguardano il riequilibrio tra prezzi immobiliari e redditi, il riequilibrio tra rischi immobiliari e relativi rendimenti e l’utilizzo della rivoluzione tecnologica per contenere i costi di costruzione e favorire la riqualificazione energetica.