Il mercato immobiliare residenziale continua a rappresentare il motore trainante del settore in Italia. Secondo i dati presentati al Forum dell'Abitare di Milano e raccolti dall'Osservatorio sull'Abitare, promosso da Scenari Immobiliari in collaborazione con Abitare Co., negli ultimi dieci anni il comparto ha registrato una crescita significativa del 49%, raggiungendo nel 2024 un fatturato di 123,7 miliardi di euro.
Immobiliare residenziale: fatturato a €123,7 miliardi nel 2024, previsto +8% nel 2025
E le previsioni per il 2025 parlano chiaro: si attende un ulteriore aumento dell'8%. Nel corso del 2024, il numero delle compravendite ha sfiorato le 720mila unità, di cui 55mila relative a nuove costruzioni. Un incremento di circa 10mila abitazioni rispetto all'anno precedente, con una variazione positiva dell'1,4%. A sorprendere è soprattutto il Sud Italia, che ha registrato la crescita più marcata, pari al 2,6%, spinta da un ultimo trimestre particolarmente dinamico. Guardando al 2025, si prevede una ulteriore espansione del numero di transazioni residenziali a livello nazionale, con un aumento stimato del 7% e un totale di circa 770mila compravendite, di cui 60mila riferite a immobili di nuova costruzione.
Il trend positivo si accompagna anche a un incremento dei prezzi, che nel 2024 sono saliti del 2,2% rispetto all'anno precedente, ma che nel 2025 potrebbero crescere fino al 5%, complice una carenza strutturale di abitazioni in grado di rispondere alla domanda, soprattutto nelle aree urbane più dense. Un'accelerazione ancora più marcata si prevede per gli immobili di nuova costruzione: i prezzi, già aumentati del 5,8% nel 2024, potrebbero salire del 6,5% nel 2025.
A spiegarne le ragioni è Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari: "La casa in proprietà continua ad essere l’obiettivo di vita principale degli italiani, giovani e meno giovani, così come degli stranieri desiderosi di integrarsi. La casa non è soltanto un investimento, peraltro vincente, ma rappresenta una delle colonne portanti della nostra società".
Secondo Breglia, il mercato risente di una "rarefazione delle nuove costruzioni e della diminuzione dell’offerta di usato, anche per effetto della crescita degli affitti brevi". Un mix che sta spingendo i prezzi ben oltre la dinamica dei redditi, aggravando la pressione soprattutto nelle grandi città.
"In metropoli come Milano o Roma - aggiunge - le esigenze degli studenti, dei professionisti altamente qualificati e dei nuovi residenti stranieri con benefici fiscali stanno aumentando la domanda. Solo ora, con ritardo, si comincia a parlare di investimenti pubblici nel settore abitativo, ma i grandi investitori restano ancora scoraggiati a operare in un comparto che nel resto d'Europa è considerato di primaria importanza".
Uno sguardo al mercato delle nuove abitazioni evidenzia dinamiche territoriali differenziate. Milano si conferma in testa, con il 13% dell’offerta riconducibile a nuovi immobili (10% se si considerano solo le costruzioni ex novo), seguita da Roma con oltre il 12%, e Bologna e Bari con circa l'8%. In netto ritardo risultano invece Palermo e Napoli, dove le nuove costruzioni coprono appena l'1,5% e il 2,9% rispettivamente. L'offerta, dunque, non riesce a stare al passo con una domanda in rapida trasformazione. Le preferenze tipologiche del mercato mostrano un rinnovato interesse per i monolocali, che tornano protagonisti a Bologna, Milano e Venezia, con una quota superiore al 7,5%. Bilocali e trilocali costituiscono ancora poco più del 60% dell’offerta, in calo rispetto al 70% della rilevazione precedente.
Milano rappresenta un'eccezione, con percentuali che superano ancora il 70%, mentre Venezia si discosta nettamente con meno del 30%. Le metrature più ampie, ovvero quadrilocali e superiori, sono invece prerogativa di Venezia (quasi 65% dell’offerta), Palermo (circa 55%) e Firenze (poco sotto il 50%). Milano, infine, si conferma capitale degli investimenti immobiliari. Negli ultimi cinque anni, la città ha visto aumentare il numero delle compravendite, accompagnate da una progressiva rivalutazione dei valori immobiliari.
Nel 2024, le transazioni concluse nell'area metropolitana hanno superato le 66mila unità, di cui oltre 25mila nel solo comune di Milano. Una densità di operazioni superiore alla media nazionale: tre compravendite ogni cento unità abitative. Le stime per il 2025 prevedono prezzi medi che potranno toccare gli 11.200 euro al metro quadro nelle zone centrali, 6.450 euro in quelle semicentrali e 3.950 euro nelle aree periferiche.
Francesca Zirnstein, Direttore Generale di Scenari Immobiliari, sottolinea: "Milano, nonostante le criticità, rimane il polo attrattivo per giovani, famiglie e professionisti, italiani e stranieri. La presenza di una solida industria immobiliare consente l’adozione di modelli innovativi e una maggiore flessibilità nell’offerta".