Dopo un 2024 di rallentamento, il mercato globale delle locazioni di fascia alta sembra tornare a respirare. Secondo il Global Prime Rental Index di Knight Frank rilanciato dal portale immobiliare idealista, nel secondo trimestre del 2025 i canoni di affitto nei segmenti top hanno registrato un incremento medio del 3,5% su base annua, confermando una fase di stabilità e riportando i trend verso valori più coerenti con il lungo periodo.
Immobiliare lusso in ripresa: affitti prime crescono del 3,5% nel Q2 2025
Negli ultimi cinque anni, questo settore ha vissuto oscillazioni estremamente marcate: prima della pandemia, gli aumenti annui si mantenevano intorno al 4%, per poi crollare fino al -2,7% nel primo trimestre del 2021 a causa della crisi sanitaria. La ripresa, già nel 2022, era stata vertiginosa, spinta dalla scarsità di nuove costruzioni e dal rientro in ufficio, mentre il 2023 e buona parte del 2024 avevano segnato un raffreddamento, in gran parte dovuto alla difficoltà di accesso a canoni elevati in molte metropoli. Oggi, con un incremento del 3,5% annuo (+1,6% in termini reali), il mercato sembra tornare su binari più regolari.
A guidare la classifica globale sono Asia e Stati Uniti, con performance impressionanti a Hong Kong (+8,6%) e Tokyo (+8,3%), anche se l’incertezza regolamentare potrebbe frenare ulteriori rialzi. Negli States, New York brilla con un aumento annuo del 6,9% e un’accelerazione del 6,6% solo nell’ultimo trimestre, mentre Los Angeles segna un +5,1% annuo, pur registrando un leggero calo trimestrale dello 0,7%. In Europa, i mercati più dinamici restano quelli tedeschi: Berlino cresce del 4,9%, Francoforte del 4,7%, mentre Zurigo e Monaco mantengono livelli stabili attorno al 4,4% e 4,2%.
Londra, invece, rimane penalizzata dall’erosione del potere d’acquisto dovuta all’inflazione e dall’impatto dei tassi elevati, con un modesto +1,5%. Sul versante opposto, città come Toronto e Auckland registrano cali rispettivamente del 3,5% e del 2,1%, anche se emergono segnali di ripresa trimestrale. Se guardiamo al lungo periodo, Miami si conferma il mercato con la crescita più robusta, +61% negli ultimi cinque anni, spinta dalla migrazione interna e dalla domanda di seconde case di lusso. Seguono New York (+47%), Sydney e Singapore (+43%) e Londra (+43%), dimostrando come i grandi hub finanziari e culturali continuino ad attrarre investimenti internazionali. Al contrario, città come Toronto (+13%), Monaco (+11%) e Hong Kong (+6%) mostrano performance più contenute, confermando una forte eterogeneità del mercato globale.
Knight Frank, come riportato da idealista, sottolinea un fattore determinante: la scarsità di nuova offerta abitativa prime. La lentezza dei processi autorizzativi, i costi elevati di costruzione e l’impatto dei tassi di interesse hanno limitato l’immissione di nuovi immobili sul mercato, mentre la domanda, alimentata anche da flussi migratori significativi, rimane elevata.
Liam Bailey, global head of research di Knight Frank, osserva come “la domanda continua a superare l’offerta e ci aspettiamo che la crescita possa rafforzarsi nel corso del 2025, pur restando condizionata dai limiti di accessibilità”.
Le prospettive per i prossimi anni appaiono diversificate: negli Stati Uniti, New York e Miami dovrebbero continuare a crescere a cifre medio-alte grazie alla forte attrattività internazionale; in Asia, Hong Kong e Tokyo potrebbero subire una moderazione legata a possibili restrizioni regolamentari; in Europa, Berlino e Londra potrebbero beneficiare della scarsità di nuova offerta, con aumenti contenuti ma stabili. In generale, il lusso immobiliare in locazione sembra dirigersi verso un nuovo equilibrio, con incrementi più sostenibili e differenziati per area geografica.
Per gli investitori, il comparto prime resta resiliente ma selettivo: le performance variano molto a seconda della città e dei driver locali, come flussi migratori, regolamentazioni e ciclo edilizio. La strategia vincente sarà posizionarsi in mercati dove la scarsità di stock incontra una domanda strutturalmente forte, come New York, Miami o i principali hub tedeschi. Mercati come Toronto o Auckland richiedono invece prudenza, almeno fino a segnali più chiari di ripresa.