Economia
Immobiliare 2026, prezzi ancora in salita, affitti più cari delle vendite e città sempre più divise
Redazione
Il mercato immobiliare italiano si prepara ad affrontare il 2026 all’insegna di una crescita costante, con un aumento più marcato sul fronte degli affitti rispetto alle compravendite. È quanto emerge dalle previsioni elaborate da Immobiliare.it Insights, la proptech del gruppo Immobiliare.it specializzata in analisi di mercato e data intelligence, che ha tracciato l’evoluzione dei prezzi al metro quadro a livello nazionale e nelle dodici principali città del Paese.
Immobiliare 2026, prezzi ancora in salita, affitti più cari delle vendite e città sempre più divise
Secondo le stime, a fine 2026 i prezzi di vendita delle abitazioni in Italia saranno mediamente più alti del 3,1% rispetto ai livelli attuali, mentre i canoni di locazione registreranno un incremento decisamente più sostenuto, pari all’8,1%. Una dinamica che conferma uno squilibrio strutturale tra domanda e offerta soprattutto nei grandi centri urbani, dove l’accesso alla casa in affitto continua a rappresentare una delle principali criticità sociali ed economiche.
Il 2025 viene descritto come un anno di consolidamento. Da un lato, l’interesse per le locazioni ha vissuto una fase di assestamento dopo una lunga espansione, dall’altro, le compravendite hanno beneficiato del miglioramento delle condizioni creditizie, tornando a crescere con maggiore slancio. Il 2026, secondo Immobiliare.it Insights, si muoverà in continuità con questo scenario, ma con differenze territoriali sempre più marcate.
Tra le città, Firenze si conferma una delle realtà più dinamiche del mercato immobiliare italiano. Nel capoluogo toscano i prezzi di vendita sono attesi in crescita del 6,8%, superando la soglia dei 5.000 euro al metro quadro, mentre gli affitti sfioreranno i 23 euro al metro quadro. Incrementi significativi per le compravendite sono previsti anche a Catania (+6,6%) e Verona (+6,4%), segnale di una vitalità che coinvolge non solo le grandi metropoli ma anche città di medie dimensioni.
Sul fronte delle locazioni, Bari guiderà la classifica degli aumenti percentuali con un +9,3%, seguita da Torino (+8,5%) e Palermo (+6,8%). Dati che confermano come la pressione sugli affitti non sia più un fenomeno esclusivo delle città tradizionalmente più care, ma si stia estendendo progressivamente anche al Mezzogiorno.
Milano e Roma, pur restando i principali punti di riferimento del mercato nazionale, mostrano traiettorie differenti. Il capoluogo lombardo conserverà il primato di città più cara d’Italia sia per le vendite sia per gli affitti, con un aumento del 2% dei prezzi di acquisto e del 5% dei canoni. Roma crescerà a ritmi più contenuti: +1,1% per le compravendite e +4,2% per le locazioni. Un divario che riflette il diverso equilibrio tra domanda abitativa, offerta e capacità di attrazione economica delle due metropoli.
Entrando nel dettaglio dei valori assoluti, a Milano una casa arriverà a costare quasi 5.700 euro al metro quadro, mentre a Firenze si supereranno i 5.060 euro. Aumenti rilevanti interesseranno anche Bologna, Venezia e Verona. Più contenuti, invece, i rialzi previsti per Roma, Genova e Torino, dove la crescita dei prezzi di vendita resterà inferiore al 2%.
Sul versante degli affitti, oltre a Bari e Firenze, si segnalano incrementi significativi a Milano, Torino e Roma, che supererà i 19 euro al metro quadro. Venezia rappresenta l’eccezione, con una sostanziale stabilità dei canoni e una crescita limitata all’1,4%, segnale di un mercato già maturo e fortemente condizionato da dinamiche turistiche.
Lo studio dedica infine un focus ai quartieri di Milano e Roma. Nel capoluogo lombardo, tutte le zone registreranno aumenti sia nelle vendite sia negli affitti, con rialzi particolarmente accentuati nelle aree periferiche in fase di riqualificazione. A Roma, invece, la situazione appare più eterogenea, se i prezzi di vendita cresceranno in modo diffuso, alcuni quartieri vedranno addirittura una riduzione dei canoni di locazione, a fronte di altre aree con forti rincari.
Il 2026 si profila, quindi, come un anno di continuità ma anche di crescente polarizzazione del mercato immobiliare italiano, dove l’accesso alla casa in affitto diventa sempre più oneroso e le differenze territoriali si accentuano, ponendo nuove sfide a famiglie, investitori e decisori pubblici.