Economia
Ricerca SDA Bocconi, le riforme necessarie per sbloccare il REIT italiano
di Redazione
Nonostante l'Italia vanti uno dei patrimoni immobiliari più vasti d'Europa, un "mattone" che incide per oltre il 19% sul PIL nazionale, la sua rappresentazione sui mercati finanziari è desolatamente marginale. Un recente studio condotto da SDA Bocconi School of Management, in collaborazione con il CNCC (Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali), ha messo in luce una profonda anomalia: solo lo 0,06% del real estate commerciale italiano è quotato in Borsa, il dato più basso tra le principali economie continentali.
Questa estrema sottorappresentazione non è solo una statistica, ma un freno strutturale. Limita l'afflusso di capitali freschi, riduce la trasparenza di un settore chiave e, in ultima analisi, ostacola la modernizzazione di un pilastro essenziale per la crescita sostenibile del Paese.
L'analisi della SDA Bocconi evidenzia impietosamente la distanza dall'Europa. L'Italia pesa solo lo 0,2% sul mercato europeo dei REIT (Real Estate Investment Trust, noti in Italia come SIIQ - Società di Investimento Immobiliare Quotate), un mercato già di per sé limitato a livello globale. Non solo mancano grandi player italiani tra i principali REIT europei, ma i loro rendimenti, in termini di dividendi, risultano sistematicamente inferiori alla media continentale.
Come sottolineato dal ricercatore Federico Colantoni della SDA Bocconi, questo mancato sviluppo preclude sia agli investitori istituzionali che, soprattutto, al retail (i piccoli risparmiatori) l'accesso a questa asset class, nonostante i benefici in termini di diversificazione e potenziale di rendimento. L'alternativa, ha commentato Maurizio Dallocchio, Professore Ordinario di Finanza Aziendale, rimane troppo spesso il possesso diretto dell'immobile, un approccio non sempre consigliabile per tutti.
Il dato forse più allarmante riguarda la valutazione di questi strumenti. Le SIIQ italiane risultano sistematicamente le più scontate d'Europa, un gap che è cresciuto in modo quasi ininterrotto. Dal -23,7% del 2015, lo sconto è balzato a un impressionante -75,2% nel 2024. Ciò significa che il mercato attribuisce a questi veicoli meno di un quarto del valore reale del loro patrimonio immobiliare. Un segnale inequivocabile di sfiducia strutturale e di scarsa attrattività.
Questo disinteresse si riflette anche nella dimensione complessiva del comparto quotato: la capitalizzazione è crollata di oltre il 20% nell'ultimo decennio, passando da 1,1 miliardi di euro nel 2015 a poco più di 800 milioni nel 2024. Il delisting di attori importanti, come Coima nel 2022, ha peggiorato un quadro già critico, evidenziando una cronica incapacità del mercato italiano di attrarre nuove IPO e sostenere la crescita delle società quotate.
Fabrizio Testa, Amministratore Delegato di Borsa Italiana, ha confermato questa tendenza, notando che, sebbene la capitalizzazione totale del real estate sui sette mercati Euronext sia scesa solo del 7% dal 2021, l'Italia rimane indietro sia per raccolta di capitali che per bassa liquidità.
La ricerca della SDA Bocconi punta il dito contro i fattori che hanno causato questa marginalità: una normativa rigida e poco incentivante, requisiti di accesso elevati, scarsa flessibilità operativa e una netta sottocapitalizzazione del mercato.
Gli autori del rapporto ritengono che una riforma delle SIIQ sia oggi non più rimandabile, orientata a creare una cornice normativa più semplice, accessibile e, soprattutto, attrattiva per i capitali.
Le proposte di intervento della ricerca SDA Bocconi:
- Apertura ai capitali esteri: favorire l'ingresso di operatori stranieri, permettendo ai REIT europei di operare in Italia con condizioni paritarie o tramite veicoli non quotati (sul modello spagnolo SOCIMI). Un'apertura che, come auspicato anche dal Vice Ministro dell'Economia e delle Finanze Maurizio Leo, potrebbe sbloccare investimenti in riqualificazione urbana, sebbene richieda risorse e una prospettiva temporale di 2-3 anni.
- Eliminazione dell'entry tax: rimuovere l'attuale tassazione del 20% sul differenziale tra valore fiscale e valore di ingresso dell'immobile (l'Entry Tax), una barriera all'ingresso per le nuove quotazioni. La proposta, ispirata al modello spagnolo, suggerisce di rimandare la tassazione del capital gain latente alla cessione effettiva dell'immobile, introducendo un holding period minimo.
- Incentivi per le startup: istituire un pacchetto di semplificazioni (entry package) documentali, fiscali e regolamentari per le nuove SIIQ con asset superiori a 50 milioni di euro.
A queste si aggiungono la promozione di veicoli ad hoc per gli investitori istituzionali (compatibili con Solvency II e Basilea III) e l'attivazione di programmi di educazione finanziaria per spingere l'investimento retail in strumenti immobiliari quotati.
Paolo Savona, presidente della CONSOB, pur non avendo obiezioni alle proposte, ha sottolineato un problema di fondo che va oltre la norma: la necessità di convincere le famiglie italiane ad adottare piani finanziari che includano la componente immobiliare quotata. Per raggiungere questo obiettivo, ha concluso, è indispensabile allineare la normativa della finanza e del trattamento dei rendimenti, uscendo dall'attuale impasse.
Solo un intervento deciso e strutturale potrà permettere all'Italia di colmare il divario e valorizzare pienamente il suo immenso patrimonio immobiliare, trasformandolo da "mattone privato" in un motore finanziario moderno, trasparente e competitivo.