Mentre il mercato immobiliare statunitense continua a evolversi sulla scia della pandemia di COVID-19, l'accessibilità economica rimane una preoccupazione centrale sia per i policymaker che per le famiglie.
In recenti dichiarazioni, il Segretario al Tesoro Scott Bessent ha affermato che l'amministrazione potrebbe presto dichiarare lo stato di emergenza nazionale per l'edilizia abitativa. Secondo Bessent, “tutto è sul tavolo” per alleviare una crisi strutturale di accessibilità che ha significative implicazioni macroeconomiche e politiche.
L'urgenza di dichiarare lo stato di emergenza nazionale per l'edilizia abitativa
La portata della crisi di accessibilità degli alloggi è evidente. I prezzi delle case sono aumentati nell'era post-pandemia, poiché i bassi tassi ipotecari e il lavoro a distanza hanno alimentato la domanda. Quando i tassi ipotecari hanno raggiunto i massimi livelli degli ultimi decenni nel 2022, le rate mensili in percentuale del reddito sui nuovi prestiti sono aumentate vertiginosamente, rendendo l'acquisto di una casa fuori dalla portata di molti americani. Il panorama è stato particolarmente difficile per le famiglie più giovani: secondo la National Association of Realtors, l'età media dei primi acquirenti è aumentata da 30 anni nel 2010 a 38 anni nel 2024. Sebbene i tagli dei tassi previsti dalla Federal Reserve (Fed) possano alleviare in parte la pressione abbassando i costi di finanziamento, i funzionari riconoscono che la politica monetaria da sola non è sufficiente. L'amministrazione prenderà probabilmente in considerazione una serie di strumenti politici per ridurre i costi e aumentare l'offerta per i potenziali acquirenti.
Sebbene il tema della “carenza di alloggi” continui a essere prevalente, la realtà è più sfumata. Il livello assoluto dell'inventario immobiliare nazionale rimane basso rispetto agli standard storici, con solo 1,4 milioni di immobili in vendita al 31 agosto, secondo Zillow (app leader dedicata all'edilizia abitativa). L'offerta varia notevolmente a seconda della località, tuttavia, con molte aree metropolitane che attualmente registrano un inventario superiore ai livelli pre-pandemia. In termini di mesi di offerta, che considera gli annunci attraverso la lente dei livelli di domanda esistenti, la carenza è molto meno grave. La debolezza della domanda ha riportato l'equilibrio nel mercato delle case esistenti a livello nazionale, con circa 4,6 mesi di offerta. Nel frattempo, i mesi di offerta di case nuove sono saliti a 9,2, portando il mercato a favore degli acquirenti, poiché i costruttori fanno sempre più affidamento sugli incentivi per mantenere le vendite. Nonostante il dibattito sull'entità della carenza di offerta, l'amministrazione sembra intenzionata a concentrarsi sull'allentamento delle barriere alla costruzione, in particolare per le case di fascia bassa.
Trade-off e rischi
Le potenziali iniziative sul fronte dell'offerta sono generalmente complesse e richiederebbero molto tempo per essere attuate. Le politiche volte a ridurre i costi per i mutuatari, invece, potrebbero essere più rapide ed efficaci. Tuttavia, con livelli di offerta assoluti che rimangono relativamente bassi, un rapido miglioramento della domanda potrebbe ridurre rapidamente i mesi di offerta e causare una nuova accelerazione dei prezzi delle case, compromettendo l'accessibilità. Al contrario, aumentare l'offerta senza affrontare i costi di finanziamento potrebbe deprimere i prezzi e innescare una reazione politica da parte dei proprietari di immobili esistenti. Idealmente, un calo dei tassi ipotecari porterebbe un certo sollievo a breve termine, mentre un flusso equilibrato di nuove costruzioni a lungo termine potrebbe affrontare la carenza locale, sostenendo al contempo un tasso moderato di apprezzamento dei prezzi delle case che non superi la crescita dei salari.
Il ruolo della Fed e delle GSE
Il modo in cui l'amministrazione intende migliorare i tassi ipotecari ha forse le implicazioni più rilevanti per i mercati finanziari. Oltre alla riduzione dei costi e delle commissioni sui prestiti, i tassi ipotecari trarrebbero vantaggio dai tassi di interesse più bassi sui titoli del Tesoro statunitense e dagli spread ipotecari secondari più contenuti, in particolare per i titoli emessi e garantiti dalle Government-Sponsored Enterprises (GSE), Fannie Mae, Freddie Mac e Ginnie Mae.
Sebbene Bessent abbia sottolineato i potenziali benefici dei tagli dei tassi da parte della Fed, questi avrebbero un impatto principalmente sul segmento a breve termine della curva dei rendimenti piuttosto che sulle scadenze più lunghe che influenzano i tassi ipotecari fissi a 30 anni. Pertanto, i funzionari potrebbero concentrarsi su altre strategie per ridurre i tassi dei titoli del Tesoro a più lungo termine, come la riduzione delle emissioni o l'acquisto da parte della Fed di titoli con scadenze più lunghe. Gli spread dei mutui secondari, compresi quelli sui titoli garantiti da ipoteca delle agenzie, potrebbero essere compressi dall'aumento della domanda di questi strumenti. La riduzione dei requisiti patrimoniali per le banche, insieme a una curva dei rendimenti più ripida, aumenterebbe probabilmente la loro propensione agli investimenti ipotecari. In base ai termini degli accordi con il Tesoro statunitense, Fannie Mae e Freddie Mac hanno anche la capacità di acquistare oltre 200 miliardi di dollari in titoli ipotecareasing. Occorre tuttavia considerare in che misura il potenziale di acquisto da parte delle agenzie governative e della Fed sia già riflesso nel recente restringimento degli spread.
Cosa aspettarsi
Sembra probabile che il presidente Trump emetterà un ordine esecutivo che dichiarerà lo stato di emergenza nazionale per l'edilizia abitativa già a ottobre. Si prevede che conterrà una combinazione di linee guida normative e incentivi volti ad affrontare la crisi dell'accessibilità aumentando l'offerta di alloggi e riducendo i costi di finanziamento. A nostro avviso, una tale mossa fungerebbe probabilmente da catalizzatore per un coordinamento più aggressivo delle politiche tra le agenzie e segnalerebbe un nuovo livello di impegno nel mercato immobiliare, con il potenziale di ridefinire il panorama per gli anni a venire.