I tassi della Banca Centrale Europea (BCE) scendono per la seconda volta in pochi mesi. Ricordiamo che abbiamo avuto (tra luglio 2022 e settembre 2023) 10 aumenti consecutivi del tasso di riferimento della BCE e il tasso sui rifinanziamenti principali era arrivato a quota 4,5% e oggi è stato ridotto al 3,65%. La BCE ha avviato il programma di politica monetaria restrittiva nel luglio 2022 per contrastare l’inflazione in Europa e adesso che l’obiettivo è molto vicino si aprono nuovi scenari.
Devi aprire un nuovo mutuo? Ecco cosa conviene
Se avete bisogno di un mutuo per l’acquisto di un immobile, dovete riflettere sul tipo di tasso (fisso o variabile) e sulla durata da scegliere. Il tasso annuo nominale di un mutuo (TAN) dipende dall'Euribor per i mutui a tasso variabile o dall'IRS per i mutui a tasso fisso (leggi nella nostra news le offerte più interessanti di mutuo a tasso fisso sul mercato), più lo Spread. Sommando al TAN tutte le altre spese che caratterizzano questo finanziamento (come istruttoria e perizia) si arriva al TAEG (tasso annuo effettivo globale). Il mutuo migliore è quello che ha il TAEG più basso.
Meglio fisso o variabile?
Storicamente il tasso variabile è più basso del tasso fisso, quindi più conveniente, ma anche più rischioso perché può comportare aumenti repentini della rata. Oggi però l’Euribor (tasso variabile) è più alto del tasso fisso: meglio optare per un mutuo a tasso fisso per risparmiare più dell’1%. Potete valutare le migliori soluzioni con il nostro servizio online per comparare i mutui. Ricordiamo che è sempre possibile estinguere un mutuo (rimborsando il debito per intero o parzialmente) in anticipo e senza nessuna penale di rimborso anticipato.
Quanto si risparmia oggi con il tasso fisso?
Il risparmio che si può ottenere con il tasso fisso supera l'1%. Infatti, negli ultimi mesi l’Euribor (a 3 mesi) è sceso e si è avvicinato al 3,52%; mentre l’IRS a 30 anni oggi si attesta a quota 2,25%. Per chi opta per un mutuo a tasso fisso a 20 anni l’IRS di riferimento oggi è al 2,43%.
Il calo dell’Euribor si rifletterà sui mutui a tasso variabile nei prossimi mesi con una riduzione della rata; tuttavia, il risparmio che si può rintracciare decidendo di cambiare gratuitamente e subito il mutuo (nell'arco di circa 90 giorni) è decisamente superiore.
Hai un mutuo a tasso fisso? Non è il momento di estinguerlo
Per chi ha già fatto un mutuo a tasso fisso l'andamento dell’IRS (interest rate swap) non dà alcuna preoccupazione perché il tasso, fissato il giorno della stipula del mutuo, resta sempre lo stesso. Il grande vantaggio di un mutuo a tasso fisso è la rata certa che non cambia mai nel corso del tempo. Se state pensando di effettuare l’estinzione totale o parziale del vostro mutuo, dato l’attuale scenario, potrebbe essere una buona idea temporeggiare. Meglio evitare di lasciare i risparmi sul conto corrente e perdere potere d’acquisto, potete ottenere una remunerazione nei migliori conti deposito sul mercato oppure seguire i consigli della nostra rivista Altroconsumo Investi.
Hai un muto a tasso variabile? Meglio cambiare
Per chi ha già un mutuo a tasso variabile, invece, la situazione cambia. Infatti, la rata in questo caso viene ridefinita periodicamente (di solito ogni mese) sommando lo Spread (che resta sempre lo stesso) all’Euribor del periodo di riferimento. Questo significa che se l’Euribor cresce di conseguenza anche la rata salirà. Di quanto cresce la rata, dipende anche da quando si è stipulato il mutuo. Come sappiamo, infatti, il piano di ammortamento alla francese prevede che la rata sia composta da quote interessi decrescenti e da quote capitale crescenti. Quindi, tanto più si è avanti nel piano di ammortamento tanto meno effetto avrà sulla rata la quota interessi. Insomma, per chi ha iniziato il mutuo da un po’ di tempo la crescita del tasso Euribor ha un effetto meno marcato. Oggi l’Euribor è più alto rispetto al tasso fisso e la sua riduzione sarà lenta e graduale.
Vuoi cambiare mutuo? Ecco cosa sapere
Chi ha sottoscritto un mutuo a tasso variabile è ancora in tempo per valutare una surroga (la così detta “portabilità del mutuo” che ti spieghiamo in questo articolo) e passare così a un tasso fisso: si tratta di una buona possibilità perché significa ridurre subito il valore della rata che scenderà solo nei prossimi 12 mesi. Ricordati che le banche erogano mutui che hanno una rata massima pari al 33% delle entrate mensili di chi li richiede, qui puoi calcolare la tua rata massima, per non intaccare il reddito di sopravvivenza della famiglia. La maggior parte delle banche inoltre finanzia al massimo l’80% del prezzo di acquisto (o se inferiore del valore dell’immobile).
Le due strade per cambiare mutuo senza spese
Per cambiare mutuo ci sono sostanzialmente due strade.
- Fare una surroga
Si tratta di un'operazione che permette di trasferire il mutuo in un'altra banca, cambiando tasso e durata del finanziamento. A rimanere fisso è il debito residuo del mutuo che viene trasferito. Dal 2007, grazie al decreto “Bersani-bis”, l’operazione è a costo zero. Se hai iniziato il mutuo già da qualche anno l'aumento della rata variabile potrebbe essere stato contenuto e quindi la surroga verso un tasso fisso potrebbe non essere così conveniente. Nel nostro servizio di comparazione online si trovano le migliori soluzioni per la surroga.
- Rinegoziare il mutuo
In alternativa è possibile chiedere di rinegoziare il mutuo con l'attuale banca, passando da un tasso variabile a un tasso fisso. La banca non è obbligata a offrire una rinegoziazione, ma è più facile che faccia una proposta di rinegoziazione se abbiamo già in mano le offerte di surroga di altre banche.
In entrambi i casi parliamo di operazioni gratuite per il mutuatario.