Il mercato immobiliare italiano ha chiuso il 2025 consolidando la ripresa avviata nel corso del 2024, con volumi di investimento complessivi pari a 12,5 miliardi di euro, in crescita del 16% rispetto all’anno precedente. Secondo le analisi di JLL, società leader nei servizi professionali e nella gestione degli investimenti per il settore immobiliare, questi risultati riportano il mercato su livelli prossimi ai massimi storici, in un contesto caratterizzato da una crescente diversificazione per asset class, strategie e profili di capitale.
Immobiliare, nel 2025 investimenti a 12,5 miliardi di euro
Il totale dei volumi comprende investimenti diretti, acquisizioni di terreni e operazioni di share deal. Decisivo per la performance annuale è stato il quarto trimestre, durante il quale sono stati investiti circa 4,1 miliardi di euro, rendendolo il periodo più attivo dell’anno e segnando il ritorno di operazioni di grandi dimensioni. Il 2025 ha confermato il ruolo rilevante dei capitali internazionali, che hanno rappresentato circa il 60% dei volumi complessivi. Parallelamente, è continuata la crescita della componente di investitori Private – tra cui UHNWI, family office e holding familiari – coinvolti in circa il 20% delle operazioni e responsabili del 17% dei volumi totali, per un controvalore superiore ai 2 miliardi di euro, circa il doppio rispetto all’anno precedente.
“Il 2025 si chiude con volumi di investimento prossimi ai massimi storici per il mercato immobiliare italiano - commenta Alberico Radice Fossati, Country Leader e Head of Capital Markets di JLL Italia -. Dopo la forte ripresa registrata nel 2024, il mercato ha consolidato la propria ripresa strutturale, confermando una fase di crescente diversificazione e selettività: il retail si posiziona come prima asset class per volumi, affiancato da livelli di attività molto solidi nei settori logistica e hospitality. Il comparto Office conferma la propria resilienza, supportato anche da fondamentali occupier solidi, in un contesto di crescente incidenza delle strategie di riposizionamento e riconversione".
"Guardando al 2026 – conclude Radice Fossati -, ci attendiamo un mercato sempre più orientato alla qualità degli asset e a strategie selettive, con una ulteriore interesse verso comparti come i Data Center e con il settore Healthcare che, dopo la significativa crescita registrata nel 2025, continuerà a rappresentare un’area di forte attenzione per gli investitori.”
Nel dettaglio, il comparto retail si conferma protagonista nel 2025, con investimenti pari a circa 3,1 miliardi di euro, in aumento del 20% su base annua. L’anno è stato segnato da operazioni di grande valore, tra cui l’acquisizione di uno dei centri commerciali prime più importanti d’Italia e di due portafogli di factory outlet, che da soli hanno rappresentato circa il 40% del volume totale.
Tra le transazioni di singoli asset di rilievo spicca la vendita di un edificio iconico a uso misto retail e office in Piazza Cordusio. Nel quarto trimestre si sono concentrate significative operazioni out-of-town – shopping centre, factory outlet e retail park – che hanno rappresentato circa il 70% dei volumi, mentre il segmento high street si è attestato al 30%. Tra le operazioni più rilevanti figurano l’acquisizione del centro commerciale più grande della Puglia e diverse transazioni a Venezia, Milano, Roma e Capri.
I rendimenti netti prime si sono mantenuti stabili al 4,25% per l’high street, registrando tassi più elevati per il segmento out-of-town: 6,5% per i centri commerciali, 7% per i retail park e 6,25% per stand-alone supermarket. Il settore retail ha attratto investitori Core Plus, disposti a valutare nuove operazioni o a reinvestire a rendimenti più compressi rispetto agli anni precedenti, pur rimanendo dominato da operatori con strategie value-add e opportunistiche, soprattutto nel segmento out-of-town, alla ricerca di attivi con potenziale di rendimento elevato da valorizzare attraverso attività di asset management mirate. Il mercato degli uffici ha registrato investimenti per circa 2,8 miliardi di euro (+5% a/a), distribuiti in circa 90 transazioni, di cui 1 miliardo nel quarto trimestre.
Si conferma una progressiva evoluzione verso strategie value-add da parte dei capitali istituzionali: circa il 30% degli investimenti è stato destinato a operazioni di riconversione, principalmente a residenziale, PBSA e alberghiero. Nonostante il focus sulle riconversioni, permane un forte interesse selettivo verso prodotti core di alta qualità, soprattutto da parte della clientela privata nelle location prime CBD. Milano si conferma il mercato di riferimento, con circa 1,5 miliardi di euro investiti, oltre la metà dei volumi totali del settore, mentre Roma registra oltre 780 milioni di euro di transazioni, di cui 210 milioni nel quarto trimestre. I rendimenti prime sono rimasti stabili al 4% per Milano e al 4,75% per Roma. Il settore Hotels & Hospitality ha chiuso il 2025 con investimenti pari a circa 1,8 miliardi di euro (+5% a/a), a cui si aggiungono operazioni di riconversione da altre destinazioni d’uso, per un valore stimato di circa 400 milioni, portando i volumi complessivi a 2,2 miliardi.
L’attività è stata trainata prevalentemente da investitori con strategie value-add, concentrati su asset vacant da riposizionare, con particolare attenzione ai principali mercati turistici italiani: Milano, Venezia, Roma, Capri e Como. Il comparto Industrial & Logistics ha chiuso l’anno con investimenti pari a circa 2,3 miliardi di euro, in crescita del 30% rispetto al 2024. Il quarto trimestre ha registrato circa 1 miliardo di euro di investimenti, segnando il miglior risultato trimestrale degli ultimi tre anni. Le prime cinque operazioni per valore hanno rappresentato circa il 46% del volume trimestrale, confermando il rinnovato interesse degli investitori Core per il mercato italiano. I rendimenti prime si sono attestati al 5,3%, con ulteriore compressione attesa nei prossimi mesi.
Il mercato multifamily e residenziale ha registrato investimenti per quasi 900 milioni di euro, a cui si aggiungono circa 360 milioni nella trasformazione di immobili terziari in residenze e alloggi per studenti (PBSA). Complessivamente, gli investimenti nel PBSA hanno raggiunto circa 400 milioni, con operazioni a Milano, Torino e Bologna. A Milano permane interesse anche per lo sviluppo residenziale con iter urbanistico avviato, mentre a Roma si sono registrate acquisizioni significative nell’ambito dell’Edilizia Residenziale Pubblica. I rendimenti prime sono stabili al 4,5% per il multifamily e al 5% per il PBSA. Il settore healthcare ha registrato investimenti pari a 650 milioni di euro, oltre tre volte rispetto al 2024, con un ritorno delle transazioni di portafogli immobiliari.
La domanda è stata trainata principalmente da investitori specializzati, interessati a strutture sanitarie e residenze per anziani in posizioni strategiche, con rendimenti prime attorno al 5,75% Infine, il mercato dei data center ha registrato investimenti superiori a 250 milioni di euro, con operazioni significative su terreni strategici nell’hinterland milanese da parte di operatori internazionali. Sono stati inoltre acquisiti asset special purpose da riposizionare a uso alberghiero o residenziale, tra cui lo Stadio San Siro.