Il mercato immobiliare italiano, soggetto a dinamiche socio-economiche complesse, può spesso rallentare, facendo sì che alcune tipologie di immobili restino sul mercato più a lungo. Un’analisi di Immobiliare.it Insights, divisione del gruppo Immobiliare.it specializzata in big data e market intelligence per il settore immobiliare, ha evidenziato i principali fattori che rendono difficile la vendita di alcune abitazioni e ha misurato il Time on Market, ovvero il tempo medio necessario per vendere un immobile, in diverse città italiane.
L’identikit degli immobili invenduti nelle grandi città italiane
Secondo l’analisi, in molte città il profilo tipico dell’immobile che fatica a uscire dal mercato è costituito da un trilocale, situato ai piani più bassi (piano terra o primo piano) e in classe energetica G, ovvero la meno efficiente in termini di consumi. Questa tipologia è comune a sei grandi città italiane: Milano, Roma, Bari, Napoli, Catania e Genova. Le caratteristiche degli immobili invenduti tendono a concentrarsi su unità abitative meno performanti sotto il profilo energetico e su abitazioni più esposte al rumore o alla carenza di luce naturale, elementi che rendono questi immobili meno appetibili per gli acquirenti.
Eccezioni locali: i mercati immobiliari di Firenze, Venezia, Verona, Palermo, Torino e Bologna
Alcuni mercati immobiliari presentano invece dinamiche diverse:
- Firenze e Venezia: nelle città d’arte per eccellenza, gli immobili più difficili da vendere non sono trilocali, ma appartamenti più grandi, con oltre 5 locali. Anche questi immobili, come nella maggior parte delle città, sono in classe energetica G e situati ai piani inferiori.
- Verona e Palermo: qui, invece del trilocale, è il quadrilocale la tipologia abitativa che tende a rimanere più a lungo sul mercato.
- Torino: nel capoluogo piemontese, la categoria di immobili con il Time on Market più elevato è rappresentata dai bilocali in classe energetica E, leggermente più efficiente rispetto alla classe G ma ancora lontana dalle classi più performanti.
- Bologna: questa città rappresenta un caso particolare. Gli immobili invenduti sono spesso trilocali al primo piano, ma si distinguono per la classe energetica elevata (A o superiore), in contrasto con la tendenza nazionale. Questi appartamenti, nuovi o in costruzione, restano più a lungo sul mercato a causa di un’offerta più ampia rispetto alla domanda attuale.
Tempi medi di vendita nelle città analizzate
L’analisi fornisce una panoramica del Time on Market nelle principali città italiane:
- Venezia: è la città con il tempo di vendita medio più lungo, pari a 7,3 mesi.
- Palermo, Bari e Catania: seguono con tempi medi di vendita rispettivamente di 6,9, 6,8 e 6,7 mesi, riflettendo una maggiore lentezza nel mercato del Sud Italia.
- Roma e Genova: registrano tempi medi di vendita di 6,6 e 6,4 mesi, rispettivamente.
- Napoli e Verona: in queste città, gli immobili invenduti restano sul mercato per una media di poco superiore ai 6 mesi (6,2).
- Firenze e Torino: qui il Time on Market è di 6 mesi esatti.
- Bologna e Milano: sono le città con il Time on Market più breve; a Bologna gli immobili restano invenduti in media per 5,8 mesi, mentre a Milano il tempo scende a 5,6 mesi, il più basso tra le città esaminate.
Antonio Intini, Chief Business Development Officer di Immobiliare.it, ha dichiarato: “Tra tutti questi dati, due elementi meritano attenzione. Il primo riguarda gli immobili nelle classi energetiche più basse, che tendono a rimanere invenduti più a lungo, nonostante siano tra i meno costosi. L’utente medio è sempre più attento alla classe energetica, considerandola un criterio essenziale nella scelta di una nuova casa. Il secondo elemento significativo è Milano, che si distingue come il mercato più dinamico in cui domanda e offerta si incontrano più facilmente”.
Prezzi medi degli immobili invenduti nelle città italiane
Nella maggior parte delle città italiane, i prezzi degli immobili invenduti risultano superiori rispetto alla media cittadina. La differenza più significativa è a Venezia, con un divario di oltre 600 euro al metro quadrato rispetto alla media, seguita da Torino e Bologna, dove gli immobili invenduti costano in media 275 euro/mq in più rispetto agli altri immobili sul mercato.
Altre città presentano scarti più moderati:
- Firenze: gli immobili invenduti costano circa 180 euro/mq in più rispetto alla media.
- Napoli, Verona e Bari: la differenza si aggira intorno ai 150 euro/mq.
- Palermo: qui il divario è più contenuto, poco oltre i 100 euro/mq.
In alcune città, come Genova, Roma e Catania, il prezzo degli immobili invenduti è molto simile alla media cittadina, con differenze rispettivamente di 33, 14 e 7 euro al metro quadrato.
Milano, invece, rappresenta un’eccezione: nel capoluogo lombardo, i prezzi degli immobili che restano più a lungo sul mercato sono inferiori rispetto alla media, con una differenza negativa di circa 385 euro/mq.
(Dati aggiornati al primo semestre del 2024)