Il mattone nel 2025: prezzi di vendita e canoni ancora in crescita. Bene il sud

di Immobiliare.it

Il numero di transazioni in crescita in chiusura dell’anno evidenzia un mercato immobiliare che, seppur ancora con qualche incertezza, sta uscendo dalla fase di assestamento in cui versava, anche per merito di migliorate condizioni di accesso al credito. Ma che prospettive si configurano quindi per l’anno a venire a livello di prezzi delle case?

Come ogni anno, Immobiliare.it Insights, proptech company del gruppo di Immobiliare.it, il portale immobiliare leader in Italia, specializzata in big data e market intelligence per il settore immobiliare, ha analizzato le 12 principali città italiane per prevedere l’andamento del prezzo al metro quadro, per la vendita e per l’affitto, nel 2025.

Le attese parlano di un mercato con prezzi in rialzo sia per quanto riguarda il comparto delle compravendite che quello delle locazioni: l’aumento più significativo per la vendita si registra a Genova, +8,4%, seguita da Bologna e da Verona, con il +7,8% e +7,6% rispettivamente. Mentre per l’affitto sono Torino e Napoli a evidenziare gli incrementi più rilevanti, +8,1% e +8% rispettivamente.

«Con il normalizzarsi dei tassi dei mutui, nel 2024 abbiamo assistito a una ripresa dell’interesse verso la possibilità dell’acquisto, confermata dai numeri delle compravendite registrate, e il 2025 non si discosterà da questo trend – commenta Antonio Intini (nella foto), Chief Business Development Officer di Immobiliare.it – Infatti vediamo che le previsioni parlano di prezzi di vendita ancora in crescita, con ottime performance soprattutto di quei centri “satellite” a cui molti iniziano a guardare in risposta a prezzi sempre meno sostenibili nelle metropoli. Aumenti sostenuti anche per la locazione, sintomo di un atteggiamento ancora un po’ attendista per molte persone, che scelgono di rimanere in affitto in attesa di capire come si evolverà il mercato».

Dando uno sguardo a Milano e Roma, per la prima si prevede una crescita nel prezzo di vendita di quasi il 6%, con i canoni di locazione che invece si fermano al +4,3%; nella Capitale, al contrario, è l’affitto a performare meglio, con una previsione al +4,4%, mentre la vendita si attesta sul +2,6%.

Il forecast si basa su un algoritmo predittivo con basso margine d’errore che consente di avere le proiezioni dei prezzi per i 12 mesi a venire*.

Comprare casa nel 2025: che prezzi aspettarsi?

Facendo riferimento all’analisi, a Genova i prezzi aumenteranno di circa 140 euro al metro quadro, passando dagli attuali 1.666 euro/mq a oltre 1.800 euro/mq. Tuttavia, sarà Milano a registrare la variazione più significativa in termini assoluti: nella città della Madonnina – che si conferma la più cara – bisognerà aumentare il proprio budget di oltre 300 euro/mq, la richiesta passerà infatti dagli attuali 5.400 euro/mq a oltre 5.700 euro/mq.

L’incremento sarà considerevole anche a Bologna, dove bisognerà sborsare di media 280 euro/mq in più, dagli attuali 3.600 euro/mq circa a oltre 3.870 euro/mq. Rincari superiori ai 200 euro/mq anche a Firenze e a Verona, dove però i prezzi al metro quadro previsti si attestano su fasce di prezzo molto differenti: oltre 4.500 euro/mq per la città del David, circa 2.840 euro/mq per quella di Giulietta.

Oscillazioni comunque positive, sull’ordine del +4%, per tre importanti città del Sud Italia come Palermo, Bari e Catania, con Bari che però si attesterà su cifre ben più elevate (più di 2.200 euro/mq, staccando le altre di 600/900 euro/mq).

Per Venezia, Torino e Napoli le previsioni parlano di aumenti attorno al 3%, con Napoli che per la prima volta supererà i 3.000 euro/mq. Fanalino di coda Roma, dove la crescita attesa si posiziona al di sotto di tale soglia, con un rincaro medio di circa 90 euro/mq.

Per chi sceglie l’affitto, come si comporteranno i canoni?

Milano si conferma la città più cara anche dal punto di vista dell’affitto, con il canone medio che si avvicinerà ai 24 euro/mq, in aumento del 4,3%, tallonata da Firenze, dove il costo della locazione sfiorerà i 22 euro/mq di media, in crescita del 5,3%.

Aumenti significativi per Napoli, che passerà dagli attuali 14,6 euro/mq a 15,7euro/mq, e per Torino, dove il salto sarà da 12 euro/mq a 13 euro/mq.

Le previsioni parlano di performance molto positive anche nel comparto dell’affitto per Catania, Bari e Palermo, con Catania al +7,4%, mentre Palermo e Bari si attestano al +5,8% e +5,5% rispettivamente. Nella Capitale la crescita attesa supera il 4%, portando il canone medio a poco più di 17 euro/mq. Più vicini alla stabilità gli altri grandi centri, con Bologna sempre in frenata, al +0,6%.

Milano e Roma: le previsioni per i quartieri

Nel capoluogo meneghino, a fronte di un aumento generalizzato del costo della casa, la vendita e l’affitto si comporteranno in modo differente: se, infatti, i prezzi richiesti per l’acquisto cresceranno soprattutto nelle zone più periferiche della città – come Cimiano, +12,7%, o la Bovisa, +11,2% - per effetto di una crescente gentrificazione, l’affitto vedrà gli aumenti più consistenti in zone assolutamente centrali (+11,8%) o in quelle di recente collegate dalla metro – Forlanini, + 11% - dal momento che, chi ha la necessità di stare in affitto, magari nell’attesa di comprare, preferisce aree da cui è facile spostarsi all’interno di Milano.

Nella Capitale, invece, le percentuali di crescita dei quartieri, per quanto concerne la vendita, sono tutte molto vicine tra loro, senza una zona a spiccare tra le altre, per una città dove le previsioni non evidenziano un aumento particolarmente rilevante. Per l’affitto, invece, i quartieri dove ci saranno gli incrementi più significativi si collocano nel cuore della città – Termini, +10,8%, e Aventino, +10,4% - segno che anche i romani privilegiano dintorni serviti e vicini a mezzi di trasporto veloci.

*Nota metodologica: le predizioni sono basate sulla combinazione di modelli di machine learning (basati su ensemble di alberi decisionali) e di modelli autoregressivi lineari (ARIMA). Entrambi i metodi usano lo storico della variabile da predire per determinare il valore futuro più probabile. I dati di riferimento utilizzati sono i prezzi unitari medi (euro/mq) calcolati per ogni comune e per ogni quartiere delle principali città italiane, con periodicità mensile a partire dal 2016. Le città analizzate sono: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia e Verona.