idealista: il 61% delle case è accessibile per chi ha i risparmi per un mutuo

Secondo idealista, il 61% delle abitazioni pubblicate sul portale risulta accessibile alle famiglie italiane, in quanto rientra nei limiti di una rata mensile sostenibile di 844 euro, cifra considerata adeguata in base al reddito netto e ai risparmi necessari per ottenere un mutuo. Questo dato si riferisce al quarto trimestre del 2024.

La situazione cambia sensibilmente nelle grandi città, dove l’accesso al mercato è più complesso. Per esempio, una famiglia media milanese può permettersi solo il 31% delle abitazioni disponibili sul mercato. In questo contesto, una famiglia che cerca di acquistare un trilocale a Milano avrebbe bisogno di disporre di 126 euro in più al mese per far fronte ai costi. Infatti, mentre la famiglia media può sostenere una rata di circa 1.380 euro, il mercato ne richiede mediamente 1.528, creando una differenza di 148 euro mensili per un tasso di sforzo del 33,2%.

Tuttavia, Milano (31%) non è il capoluogo con l’indice di sostenibilità finanziaria più basso, infatti il capoluogo meneghino è preceduto da Firenze (27%), Rimini (24%), Bolzano (18%) e Venezia, che è la città meno sostenibile per i suoi residenti, con solo il 10% degli immobili che sono finanziariamente accessibili per una famiglia con reddito medio della città. Questo è il risultato di un mercato orientato principalmente verso acquirenti stranieri e famiglie benestanti.

Nella lista delle 10 città meno sostenibili dal punto di vista immobiliare, figurano Napoli con il 39%, Roma con il 40% e Verona con il 42%. Inoltre, altri 29 capoluoghi presentano una percentuale di abitazioni accessibili a una rata sostenibile inferiore alla media nazionale del 61%, con valori che vanno dal 43% di Como al 60% di Forlì-Cesena. Bari, con il 61%, si allinea alla media nazionale. Infine, 66 mercati cittadini superano la soglia della sostenibilità media, con picchi superiori al novanta per cento a Chieti (93%), Terni (93%), Vibo Valentia, Enna e Rovigo (92%), Cosenza, Catanzaro e Vercelli tutte al 91%, che si distinguono come le città con le rate del mutuo più accessibili per le famiglie residenti.

Per accedere al mercato è necessario l’acconto

Sebbene sembri esserci una grande offerta disponibile a un prezzo sostenibile per l'economia di una famiglia con reddito medio, la realtà mostra il grande ostacolo da superare per poter accedere a una casa di proprietà: i risparmi necessari per ottenere il finanziamento e per il pagamento delle imposte richieste dall'operazione.

Per poter accedere al mercato immobiliare, è fondamentale disporre di un acconto per l’acquisto della casa. Se si ha la disponibilità economica per questo acconto, l'accesso diventa possibile in diverse città italiane. Tuttavia, l'accesso è condizionato dalla disponibilità di risparmi: in Italia, chi ha accumulato almeno 43.040 euro di risparmi è generalmente in grado di entrare nel mercato immobiliare.

Risparmi necessari: distanze tra Nord e Sud

Le città italiane si dividono tra quelle dove è più facile accedere al mercato e quelle dove le difficoltà sono maggiori. Al di sotto della media di 43.040 euro di risparmi, troviamo 50 capoluoghi e 72 province, mentre sopra questa soglia, 45 capoluoghi e 34 province, offrono un’accessibilità solo a patto di risparmi maggiori.

Tra i capoluoghi, Milano (126.807 euro), Bolzano (114.809 euro) e Venezia (96.552 euro) sono le città dove sono richiesti i risparmi più elevati per accedere al mercato immobiliare. Roma si colloca al nono posto con un importo di 74.217 euro, mentre Napoli, con 66.147 euro, si posiziona all'undicesimo posto del ranking. I capoluoghi che necessitano di un acconto superiore alla media italiana di 43.040 euro si trovano principalmente al Centro e Nord Italia, ad eccezione di Napoli, Salerno (63.845 euro), Bari (56.297 euro) e Matera (44.193 euro). Al contrario, le città più accessibili risultano essere Alessandria (19.770 euro), Ragusa (19.333 euro), Caltanissetta (16.901 euro) e Biella, con una quota capitale di soli 15.016 euro per accedere al mercato della compravendita.

Rata del mutuo sostenibile

Secondo gli esperti finanziari, una famiglia non dovrebbe destinare più del 30% del proprio reddito al pagamento di un mutuo per garantire la sostenibilità economica, ma i redditi non sono omogenei in tutti i capoluoghi italiani; quindi, la soglia di sostenibilità varia da città a città. idealista/data ha utilizzato i dati sui redditi per famiglia pubblicati dall'ISTAT di ogni capoluogo di provincia e con questa cifra ha calcolato quale sarebbe la rata massima che una famiglia potrebbe permettersi in ciascuna di esse (quello che chiamiamo acquisto sostenibile). La città in cui le famiglie potrebbero permettersi una rata più elevata senza oltrepassare il limite di sostenibilità è Milano, con 1.528 euro al mese. Seguono Bolzano (1.384 euro), Venezia (1.164 euro), Firenze (1.070 euro), Bologna (980 euro), Monza (980 euro), Trento (924 euro), Rimini (920 euro), Roma (894 euro), Treviso (856 euro) e Bergamo (826 euro).

La realtà del mercato mostra che nella stragrande maggioranza dei capoluoghi il prezzo medio attuale per accedere a un appartamento con due stanze (dato che la dimensione media per famiglia è di 2,2 abitanti secondo l’ISTAT) comporta una rata del mutuo mensile inferiore a quella di sostenibilità, sebbene in alcuni grandi mercati il prezzo attuale richieda una rata superiore.

È il caso di Milano, dove una famiglia avrebbe bisogno di disporre di 126 euro in più al mese per far fronte ai costi. Infatti, la famiglia media può permettersi di pagare circa 1.380 euro al mese per il mutuo, mentre il mercato ne richiede mediamente 1.528, generando una differenza di 148 euro, che rappresenta un ulteriore sforzo economico.

Questa situazione si verifica in altri 5 capoluoghi, con Venezia che presenta la differenza maggiore. Una famiglia con reddito medio nella città lagunare non dovrebbe destinare più di 938 euro mensili al pagamento della rata del mutuo per rispettare i criteri di sostenibilità, ma la realtà del mercato mostra che gli appartamenti medi nella città richiedono un esborso di 1.164 euro. Una situazione simile si verifica a Bolzano (con una rata sostenibile di 1.177 euro rispetto ai 1.528 euro di rata di mercato), Rimini (855 euro di rata ragionevole e 920 euro rata di mercato), Napoli (747 euro di rata ragionevole e 797 euro di rata di mercato), Firenze (1.059 euro di rata sostenibile e 1.070 euro di rata di mercato).

Tasso di sforzo

Le città in cui le differenze tra la rata del mutuo sostenibile e quella di mercato sono più elevate sono anche quelle che richiedono il maggior sforzo da parte delle famiglie che desiderano acquistare una casa. Venezia guida la classifica dei tassi di sforzo per l'acquisto di un appartamento con 2 camere da letto: le famiglie devono destinare il 37,2% del loro reddito al pagamento del mutuo, una percentuale che supera ampiamente il 30% consigliato dagli esperti. Oltre questa soglia si trovano anche le città di Bolzano (35,3%), Milano (33,2%), Rimini (32,3%), e Firenze (30,3%). Al contrario, le città con la minore tassa di sforzo sono Biella (6%), Caltanissetta (8,1)., Ragusa (8,5%) e Alessandria (8,6%).

Secondo Vincenzo De Tommaso (nella foto), Responsabile dell’ufficio Studi di idealista: “L'accesso al mercato immobiliare in Italia continua a rappresentare una sfida per molte famiglie, specialmente nelle grandi città dove il costo delle abitazioni è particolarmente elevato rispetto al reddito delle famiglie. Mentre alcune città offrono maggiori opportunità, ma nei grandi mercati il divario tra chi può permettersi di acquistare una casa e chi ne è escluso aumenta"