Secondo le analisi di JLL, società leader nei servizi professionali e nella gestione degli investimenti per il settore immobiliare, nel 2024 gli investimenti Capital Markets hanno raggiunto un valore pari a circa 10,2 miliardi di euro, +70% rispetto al 2023, inclusi sviluppi e share deal.
In particolare, il quarto trimestre ha fatto registrare un totale di circa 3,5 miliardi di euro di investimenti, confermandosi il trimestre più attivo dell’anno.
La ripresa del mercato italiano, favorita anche dal recente ciclo di riduzione dei tassi di interesse, è tangibile, nonostante persista uno scenario macroeconomico e geopolitico sfidante.
I settori Retail e Uffici si sono posizionati in testa in termini di volumi, seguiti da Logistica e Hotel, mentre il Living ha recuperato nel quarto trimestre, dopo una prima parte dell’anno meno dinamica.
In generale si conferma una crescente componente di investitori “Private” (UHNWI, family office, Holding Company famigliari ecc…), che hanno agito nel 14% delle operazioni dell’anno, pari al 10% dei volumi transati. L’asset class uffici è stato il settore preferito, rappresentando oltre il 40% sul volume investimenti per questa tipologia di investitori.
Il settore Office
Analizzando l’andamento degli investimenti del 2024, il settore Office, con 2,6 miliardi di euro investiti, ha raddoppiato il risultato del 2023, arrivando a costituire circa il 25% del totale del mercato.
In particolare, il Q4 è stato il trimestre più attivo in termini di volumi, con oltre 900M di euro, a cui hanno contribuito cinque operazioni owner-occupier, di cui la più rilevante a Roma, da parte di un soggetto del settore Pubblico.
Come numero di transazioni, circa un terzo ha riguardato asset da riconvertire da uffici ad altre destinazioni d’uso (prevalentemente Living), per un valore complessivo di circa 180 Mn di euro.
A livello di interesse per gli investitori, Milano si riconferma come punto di riferimento; gli investimenti sono stati guidati da attività in posizioni centrali e si sono concentrati su prodotti core, tra cui, nel trimestre, due operazioni nel CBD, ma anche value add da ristrutturare o convertire ad altre destinazioni d’uso. Roma ha visto crescere nel 2024 la sua quota sul totale degli investimenti office sostenuta da grandi transazioni “trophy” e conversioni in zone centrali e semicentrali della città.
I rendimenti prime sono rimasti stabili rispetto al trimestre precedente si attestano rispettivamente al 4,5% a Milano e al 4,75% a Roma.
Retail
Il settore Retail ha registrato investimenti pari a 2,6 miliardi di euro, coprendo circa il 25% del volume annuale.
Il settore si è dimostrato attivo anche nel quarto trimestre, con la conclusione di operazioni significative. In particolare, si evidenzia la transazione di un portafoglio grocery di oltre 350 milioni di euro e la vendita di un centro commerciale a Palermo per circa 200 milioni di euro, confermando l'attrattività e la diversificazione geografica del settore.
Anche escludendo la quota attribuita all’high street di 1,1 miliardi di euro relativa all’acquisizione di un asset nel Quadrilatero di Milano nel terzo trimestre, il volume totale degli investimenti è più che raddoppiato rispetto al 2023. La maggioranza degli investimenti riflette una preferenza degli investitori per l’out of town, con un particolare interesse per il segmento dei centri commerciali.
I rendimenti netti Prime rimangono stabili al 4,25% per High Street e al 6,50% per i centri commerciali. Tuttavia, le evidenze di mercato mostrano che il profilo di rischio maggiormente perseguito continua a essere quello value add e opportunistico con rendimenti prevalentemente a doppia cifra.
Hospitality
Nel 2024, l’attenzione degli investitori si è focalizzata in modo rilevante sul settore Hotels & Hospitality: le transazioni, considerando la destinazione d’uso corrente, hanno raggiunto volumi complessivi pari a circa 1,7 miliardi di euro. Tale valore sale a quasi 2 Miliardi di euro, se consideriamo anche le operazioni che hanno riguardato asset da riconvertire da altre destinazioni d’uso (in particolare Living, Office e special purpose) a quella alberghiera.
“L’elevato numero di transazioni registrato in diversi mercati conferma la forte attrattività delle principali destinazioni turistiche italiane, sia urban che resort, da parte degli investitori attivi” ha commentato Claudia Bisignani, Head of Hotels & Hospitality di JLL Italia. “L’interesse per il settore Hospitality continua a essere trainato dalle ottime performance registrate nel corso dell’anno in tutti i principali mercati alberghieri e dalla strategia espansiva delle principali catene alberghiere nazionali e internazionali intenzionate a entrare o rafforzare la loro presenza nel mercato Italiano”.
Industrial & Logistics
Per quanto riguarda il settore Industrial & Logistics, il 2024 si è chiuso con circa 1,7 miliardi di euro di investimenti, sostanzialmente stabile rispetto al 2023. I volumi del quarto trimestre sono stati di circa 560 Mn di euro (inclusi share deals), risultato supportato da una significativa transazione di un portafoglio paneuropeo e da un single asset lungo l’asse della A7.
Dal punto di vista del ticket size, l’anno è stato caratterizzato da una prevalenza di deal sotto i 25 M di euro (circa il 60%), che sono stati però accompagnati da un ritrovato interesse verso operazioni sopra i 100 milioni di euro. Infatti, circa il 30% dei volumi è da attribuire a soli 3 big deal, a cui si aggiungono portafogli entrati in esclusiva nel 2024, la cui chiusura è attesa a inizio 2025.
Rimangono in generale dominanti, a oggi, i capitali Core + e Value add, che mantengono forte convinzione nei fondamentali lato occupier, anche se stanno diventando significativi i segnali di ripresa di attività dei capitali Core.
Il settore rimane al momento uno dei principali target di investimento, trainato dal significativo repricing negli ultimi 24 mesi, che ha portato i rendimenti netti prime al 5,5%. Dal punto di vista degli occupiers, nonostante una significativa domanda, i volumi di take-up si stanno assestando su un nuovo equilibrio, rispetto ai picchi dei due anni precedenti.
Living & Healthcare
Il mercato del Living & Healthcare ha registrato investimenti pari a oltre 700 milioni di euro, considerando la destinazione d’uso corrente.
Per il residenziale in terzo trimestre ha segnato una ripresa, in particolare si segnala la transazione di un portafoglio rilevante su Milano oltre a due transazioni PBSA.
L’interesse per il Living è confermato dalla tendenza alla riconversione da altre destinazioni d’uso a residenziale di immobili a destinazione terziaria che saranno trasformati in asset Living.
Lato Healthcare, gli investimenti del trimestre hanno riguardato principalmente il segmento RSA, che si prevede possa avere uno slancio in termini di volumi nel 2025. I rendimenti prime si attestano al 5% per il Multifamily e al 6% per l’Healthcare, con una previsione di decompressione per il Q1 2025.