I tagli dei tassi della Banca centrale europea hanno riacceso il mercato dei mutui, ma non hanno alleggerito abbastanza il costo del credito per le famiglie. Secondo le analisi Fabi, negli ultimi dodici mesi lo stock dei prestiti per l’acquisto di abitazioni è aumentato di oltre 12 miliardi, portandosi da 423,1 miliardi di euro a luglio 2024 a 435,1 miliardi a luglio 2025: un miliardo al mese in più che torna a sostenere il mattone.
I tagli dei tassi della Banca centrale europea hanno riacceso il mercato dei mutui
Eppure la trasmissione della politica monetaria si è indebolita: a fronte di un tasso BCE sceso al 2%, il TAEG medio sui nuovi mutui è rimasto al 3,61% a luglio, con uno spread banca-clienti salito fino a 161 punti base rispetto al “livello zero” di settembre 2024. In pratica, la discesa del costo del denaro non è stata trasferita integralmente ai mutuatari.
La sequenza è chiara. Dopo la fase restrittiva culminata tra settembre 2023 e inizio 2024 (con picchi sui mutui fino al 4,92% a novembre 2023), l’allentamento partito a giugno 2024 ha innescato un calo graduale dei tassi bancari. Ma da settembre 2024 i tassi applicati si sono stabilizzati tra 3,6% e 3,9% nonostante ulteriori tagli della BCE. Il risultato è una frizione nella “cinghia di trasmissione”: meccanismi prudenziali, domanda di credito non esplosiva, volontà degli intermediari di preservare margini di interesse e un contesto macro incerto hanno frenato la ricaduta dei benefici sulla clientela. Il messaggio politico-economico è pesante: così si limita l’efficacia della politica espansiva e si penalizzano soprattutto le famiglie più vulnerabili, per cui l’accesso al mutuo resta complicato.
Nel dettaglio dei portafogli retail emergono dinamiche divergenti. Su base annua (luglio 2025 su luglio 2024) il credito al consumo cresce di 5,1 miliardi (+4,08%), la voce più vivace tra le componenti, segno di una domanda spinta dall’esigenza di sostenere spese non comprimibili (mobilità, scuola, sanità, elettrodomestici) e dalla scelta di non intaccare la liquidità in conto. I mutui aumentano di 12,1 miliardi (+2,87%), confermando la ripartenza del mercato della casa ma dentro un quadro di prudenza verso impegni di lungo periodo. In controtendenza i prestiti personali, che arretrano di 5,3 miliardi (-4,51%), anche per il ricorso a finanziamenti più specifici e “a progetto”. Il totale dei prestiti alle famiglie sale solo dell’1,78%, testimonianza di una ripresa del credito ancora moderata e trainata dalle due componenti più “funzionali” ai bisogni immediati e all’acquisto dell’abitazione.
Lo sguardo triennale (gennaio 2022–luglio 2025) amplifica il quadro: credito al consumo +18,6 miliardi (+16,83%), mutui +24,7 miliardi (+6,04%), prestiti personali in caduta di 28,8 miliardi (-20,32%). Una traiettoria che racconta di un’Italia che si finanzia per necessità quotidiane e, quando può, per la casa, evitando l’indebitamento non finalizzato. In questo scenario, il segretario generale Fabi Lando Maria Sileoni avverte: la trasmissione della politica monetaria “si è inceppata”, le famiglie pagano ancora tassi elevati nonostante il costo del denaro in calo; servono nuove misure — dalle garanzie statali a strumenti ad hoc per i giovani — per correggere le distorsioni di un mercato immobiliare che tende a escludere i redditi normali nelle grandi città.
La fotografia che emerge è quella di un mercato del credito che si sta normalizzando a metà: la BCE ha fatto la sua parte riaprendo il rubinetto, le banche stanno sostenendo i mutui in volume, ma il prezzo resta superiore a quanto suggerirebbe il tasso di riferimento. Finché lo spread banca-clienti rimarrà su 160 punti base e il TAEG intorno al 3,6%, la ripresa degli investimenti delle famiglie resterà condizionata. Per trasformare la ripartenza in volano della crescita servirà riagganciare la cinghia di trasmissione, facendo arrivare più in fretta — e in modo più pieno — i tagli della BCE alle rate dei mutui.