Nel primo semestre 2025 il settore logistico e industrial ha raggiunto circa 800 milioni di investimenti, +66% a/a, rappresentando circa il 15% del totale investimenti1, con una maggiore concentrazione di volumi nel primo trimestre.
JLL: nel primo semestre 2025, 800 milioni investiti nel settore logistico e industrial
Il settore rimane al momento uno dei principali target di investimento, e per le opportunità che soddisfano i rigorosi criteri di allocazione del capitale, si inizia a registrare una compressione dei rendimenti netti prime, riflessa in una riduzione del prime net yield JLL di 10 punti base rispetto al primo trimestre, attestandosi ora al 5,4%.
Dal punto di vista degli occupier, il take-up ha raggiunto 950 mila mq, confermando l'interesse del mercato anche in un contesto di maggiore selettività rispetto all'anno precedente. La buona domanda sottolinea la solidità di fondo, mentre l'attuale scenario economico sta guidando le aziende verso tempistiche più estese per decisioni strategiche su espansioni e riposizionamenti.
Queste sono alcune delle principali conclusioni emerse dall'analisi condotta da JLL, società leader nella consulenza specializzata per il settore immobiliare e nella gestione degli investimenti.
Performance capital markets
In termini di transazioni capital markets, l’inizio dell’anno ha beneficiato della chiusura di operazioni avviate nella seconda metà del 2024, tra cui due portafogli di oltre 200 milioni di euro l’uno, che hanno rappresentato insieme circa il 70% dei volumi. Le restanti operazioni, si sono attestate sotto ai 50 milioni di euro.
La prospettiva entro la fine dell’anno è positiva anche alla luce di nuove operazioni, attualmente sotto esclusiva, che hanno catalizzato notevole interesse da parte degli investitori e dovrebbero contribuire ad alimentare in modo sostanziale i volumi del settore nei prossimi trimestri.
Il primo semestre ha segnato una crescita del 66% rispetto allo stesso periodo del 2024. Nel complesso, il Q1 si è mostrato maggiormente dinamico, mentre nel secondo trimestre si è delineata la grande attrattività del nuovo prodotto in vendita, lasciando presagire prospettive positive sui volumi per la seconda metà dell’anno.
L’Italia rimane un mercato di grande interesse per gli investitori lungo l’intero spettro del profilo di rischio, che mantengono comunque un approccio selettivo e disciplinato, valutando attentamente qualità costruttiva, posizione strategica e, per Value Add e Core +, potenziale di valorizzazione degli immobili da acquisire.
Mercato delle locazioni
Il rallentamento dell’assorbimento, a fronte di completamenti e pipeline stabili / in crescita in alcuni specifici sottomercati, ha contribuito a un lieve incremento del vacancy rate sul prodotto di grado A, che si attesta comunque a un livello ancora fisiologico intorno al 4,5%.
I 3PL rimangono al primo posto in termini di take-up, coprendo circa la metà dell’assorbimento, seguiti dal retail (24%), mentre si rileva un aumento della domanda da parte di operatori dei settori produttivi, che rappresentano un 20% circa.
Il trimestre ha visto una prevalenza di lease che hanno rappresentato circa la metà del take-up con una riduzione della componente Built-to-Own, pari a circa il 20%, mentre i Pre-let hanno pesato per il 30% circa.
Il rallentamento dell’assorbimento si collega anche all’assenza di transazioni di grandi dimensioni. A prevalere è infatti la fascia inferiore ai 25.000 mq, che ha rappresentato oltre il 70% in termini numerici e circa il 45% per mq assorbiti. Il restante 30% in termini numerici è costituito invece dalla fascia compresa tra i 25.000 e i 60.000 mq.
Dal punto di vista geografico, il 73% dell’assorbimento si è concentrato nel Nord Italia, il 17% nel Centro il restante 10% al Sud.
I canoni prime sono cresciuti su base trimestrale in determinate località, quali Milano, dove si attestano a 70 euro/mq, Roma a 69 euro/mq e Bologna dove sono cresciuti a 67 euro/mq. sono rimasti stabili in Veneto a 58 euro/mq e a Torino a 50 euro/mq, mantenendo stabile il livello degli incentivi. Anche i canoni prime per gli asset last mile rimangono stabili sia a Milano che Roma a circa 110 euro/mq, con picchi legati a personalizzazioni per operazioni BTS.
L’attività di sviluppo si è confermata sostenuta: nel primo semestre 2025 sono stati completati oltre 1 milione di mila mq di progetti, di cui oltre il 50% è stato di tipo speculativo.
“Il settore industriale e logistico conferma la propria attrattività come target di investimento, con volumi in crescita del 66% anno su anno.” commenta Elena Di Biase, Head of Logistics Capital Markets di JLL Italia “Dopo un primo trimestre particolarmente vivace, l’interesse degli investitori rimane alto, attratto dalla resilienza del settore e dalla crescente domanda di asset di qualità. La compressione dei rendimenti prime indica una rinnovata fiducia nel mercato italiano, che continua ad attrarre capitali Core+ e Value Add. Ci aspettiamo che questa tendenza prosegua nella seconda metà dell'anno, con un focus sulla selezione di asset in posizioni strategiche e con potenziale di valorizzazione”.
“Dopo anni di crescita record, nel primo semestre del 2025 si è assistito a una fisiologica contrazione del take-up rispetto allo stesso periodo del 2024. I fondamentali di mercato si confermano comunque solidi, e si prevede una seconda parte dell’anno caratterizzata da una domanda più dinamica. Questa accelerazione sarà supportata anche dai numerosi progetti in fase di sviluppo, alcuni dei quali di grandi dimensioni, e ai tender che stanno arrivando a compimento.” prosegue Renato Loffredo, Head of Logistics Agency & Data Centre di JLL Italia. “Interessante sottolineare la crescita della domanda di spazi logistici da parte dei manufacturer, che sono arrivati a rappresentare il 20% del take-up”.