Il settore dei data center sta vivendo una crescita senza precedenti, alimentata principalmente dal rapido sviluppo dell'intelligenza artificiale (AI) e dalla richiesta di infrastrutture digitali per gestire grandi volumi di dati. Il recente studio di JLL “Global Data Center Outlook”, esplora le dinamiche globali della domanda e le opportunità di sviluppo di strutture sempre più efficienti, in grado di bilanciare un’elevata potenza di calcolo e l’efficienza energetica.
JLL: "Per il mercato Data Center si stima una crescita annuale media del 15% entro il 2027"
A livello globale, nel 2025 si prevede l’inizio dei lavori per 10 GW di capacità nei segmenti “hyperscale” e “colocation” e il completamento di 7 GW, per un valore totale di circa 170 miliardi di dollari. Sulla base dell'attuale ritmo di costruzioni e progetti, si stima che il mercato data center si espanda con un CAGR del 15% al 2027, arrivando potenzialmente anche fino al 20%.
L'AI di nuova generazione richiede una maggiore densità dei rack, con previsioni di potenze fino a 250 kW per rack. Questo significativo aumento di potenza comporta sfide nel raffreddamento, spingendo verso soluzioni innovative come il raffreddamento a liquido e, in futuro, il raffreddamento a immersione. I data center si stanno, inoltre, evolvendo verso una maggiore efficienza spaziale ed energetica, riuscendo a concentrare una potenza significativamente superiore nello stesso spazio fisico, ottimizzando così il rapporto tra capacità computazionale e superficie occupata.
Nonostante il suo forte impatto, si prevede che nel 2030 l’AI rappresenterà meno del 50% della domanda totale dei data center, con workload tradizionali a minore intensità, come l'archiviazione dei dati e le applicazioni basate su cloud, che continueranno a costituire la maggior parte della richiesta.
Al momento, quello dei data center rimane un settore altamente specializzato, caratterizzato da un numero limitato di transazioni di asset ogni anno. Questa peculiarità restringe le opportunità per gli investitori tradizionali di ottenere un'esposizione diretta attraverso l'acquisizione di immobili.
Inoltre, la natura altamente tecnica e capital-intensive dei data center crea notevoli barriere all'ingresso per nuovi operatori.
In questo contesto, gli investitori stanno adottando strategie alternative per partecipare al settore. Il development financing è emerso come il principale canale di investimento, soprattutto per le società di private equity, che negli ultimi anni hanno svolto un ruolo predominante nel fornire capitale nelle operazioni di sviluppo.
Guardando al futuro del settore data center, si prevede un cambiamento nelle dinamiche di investimento. Mentre il volume degli investimenti in M&A è destinato a diminuire, si prevede un aumento delle joint ventures, in particolare nei Paesi in via di sviluppo. Questa tendenza riflette la crescente importanza della collaborazione strategica e della condivisione del rischio in un settore in rapida evoluzione e geograficamente diversificato.
Il mercato italiano
L’Italia, in particolare, si sta affermando come uno dei mercati emergenti più dinamici in Europa. Milano, con la sua competitività in termini di costi e disponibilità di terreni, sta attirando investimenti significativi, con attuali 238 MW IT e oltre 300 MW IT pianificati per il prossimo quinquennio, testimoniato dal fatto che le richieste di connessione a Terna superano gli 8000 MW. Parallelamente, Roma sta guadagnando terreno come potenziale hub, anche grazie ai fondi del PNRR e ai progetti di digitalizzazione della Pubblica Amministrazione. Le previsioni indicano una crescita sostanziale, con un CAGR pari al 32% nei prossimi 5 anni, evidenziando il forte dinamismo del mercato italiano.
Barbara Cominelli, Amministratore Delegato di JLL Italia (in foto), ha commentato: “Il mercato italiano dei data center sta attraversando una fase di grande trasformazione. Milano, in primis, e Roma sono al centro di questo sviluppo, con un forte interesse da parte di hyperscaler e investitori internazionali. L’Italia ha tutte le carte in regola per diventare una geografia strategica nel complesso dell'infrastruttura digitale europea, a condizione che riesca a bilanciare crescita, sostenibilità e innovazione tecnologica, affrontando le sfide legate all’efficientamento energetico, all’adeguamento delle infrastrutture e al rispetto delle normative ambientali”.
Le sfide del settore
La rapida espansione del settore dei data center porta con sé sfide significative, tra cui una domanda che supera l'offerta e vincoli nello sviluppo e distribuzione dell'energia elettrica in alcuni mercati.
Secondo l'Agenzia Internazionale dell'Energia (AIE), la domanda globale di elettricità crescerà di circa il 4% nel 2025.Tuttavia, nonostante negli ultimi due anni le sfide energetiche siano state spesso collegate allo sviluppo dei data center, si stima che questa asset class rappresenterà solo il 2% del consumo globale di elettricità. Si prevede, infatti, che la domanda energetica dei data center potrebbe raddoppiare nei prossimi cinque anni, ma il suo impatto rimarrà relativamente contenuto rispetto ad altri settori, rappresentando meno di un terzo dell'aumento necessario per i veicoli elettrici e per il condizionamento dell'aria.
Per affrontare le sfide energetiche globali sarà necessario un approccio olistico, che comprenda una produzione di energia più pulita e un consumo energetico più efficiente in tutti i settori e tipi di immobili.
Le criticità legate all'infrastruttura energetica si confermano tra gli ostacoli più rilevanti allo sviluppo dei data center nel mondo. Seppure la scarsità di energia attiri molta attenzione, altrettanto rilevanti sono i lunghi tempi necessari per costruire le linee di trasmissione. Questi problemi continueranno ad acuirsi man mano che il settore dei data center si espanderà in nuove aree geografiche.
In molti mercati, infatti, l'estensione di linee di trasmissione ad alta capacità verso nuovi siti di sviluppo può richiedere fino a quattro anni o più. Questi vincoli stanno modificando i criteri di selezione dei siti, con una maggiore enfasi sulla capacità energetica disponibile e sulla prossimità alle linee di trasmissione esistenti, piuttosto che sul prezzo o sulla superficie totale.
In risposta a queste sfide, gli sviluppatori stanno esplorando soluzioni energetiche alternative. L'energia nucleare si afferma progressivamente come opzione preferita per soddisfare la crescente domanda di energia, in particolare per le applicazioni di AI e di calcolo ad alte prestazioni.