Presentata alla Camera dei Deputati la survey "Mappatura, provenienza e redditività del patrimonio immobiliare italiano immesso sul circuito degli Affitti Brevi", a cura di Marco Celani, Amministratore Delegato di Italianway e Presidente di Aigab, nell'ambito di ReFuture-Forum dell’Economia Immobiliare organizzato da Andrea Napoli, Ceo di Locare. Lo studio analizza il fenomeno degli affitti brevi in Italia, evidenziando la crescente incidenza economica del settore e il ruolo strategico dei Property Manager. In Italia, con 26,5 milioni di famiglie e una media di 2,2 componenti per nucleo, il 33,2% delle famiglie è monocomponente.
Affitti brevi in Italia: un settore da 66 miliardi traina il Pil
Il saldo demografico negativo del 2023 (-291.000 persone) e il fenomeno dell’eredità immobiliare inutilizzata hanno modificato la domanda abitativa, favorendo la crescita degli affitti brevi. Celani sottolinea: "Ogni anno muoiono quasi 700mila residenti, molte case si svuotano e chi le eredita spesso non è disposto ad abitarle". Il fenomeno è amplificato dalla fuga dai centri storici, dalla domanda di abitazioni nuove e confortevoli fuori dalle ZTL, e dall’aumento della mobilità temporanea e del turismo.
“Gli affitti brevi - ha detto Marco Celani in occasione della presentazione - danno un contributo importante al Pil e sono una componente fondamentale della ricchezza delle famiglie italiane. Le esternalità negative legate agli impatti sul territorio vanno misurate prima di imporre restrizioni che possono avere ripercussioni peggiori dei benefici attesi. Il mercato si autoregola e ogni volta che c’è uno squilibrio tra domanda e offerta le decine di migliaia di decisioni dei singoli portano l’allocazione delle risorse scarse a un nuovo prezzo di equilibrio”.
Secondo i dati aggiornati al 31 dicembre 2024, in Italia si contano 9,6 milioni di seconde case non utilizzate, di cui 496.000 presenti sulle piattaforme online. Il settore genera un impatto positivo sul Pil per 66 miliardi di euro: 13 miliardi derivano da prenotazioni dirette, 52 miliardi dall’indotto e 1 miliardo da ristrutturazioni, arredi e manutenzioni. Il 96% delle case destinate agli affitti brevi appartiene a singoli proprietari privati; il 25% di questo stock è promosso online tramite gestione professionale. Celani precisa che il 30,4% delle case inserite nel circuito degli affitti brevi proviene da eredità, il 28,7% era abitato dai legittimi proprietari, il 26,1% era sfitto da tempo, mentre solo il 2,2% è passato da un affitto a lungo termine a uno breve. Solo il 12,6% è stato acquistato con finalità di investimento.
Il ruolo del Property Manager si evolve con investimenti in tecnologia e gestione avanzata degli immobili. Tra le competenze richieste: gestione degli ospiti, prenotazioni multicanale, dispositivi di sicurezza, pratiche amministrative (CAV, CIR, CIN), gestione fiscale (cedolare secca, tassa di soggiorno, DAC7), contabilità e manutenzioni. L'analisi su Milano, Roma e Firenze evidenzia che la quota di abitazioni dedicate agli affitti brevi è inferiore alla percezione comune: a Milano 15.586 annunci online, di cui solo 7.522 attivi con continuità (0,9%); a Roma 21.942 annunci, con 14.449 stabilmente attivi (1%); a Firenze 9.239 annunci, di cui 6.206 attivi (3%). Celani osserva: "Le famiglie cercano casa dove possono permettersela, cambiano lavoro in funzione di molti parametri. I salari medi italiani sono tra i più bassi d’Europa e non crescono da 25 anni. Il turismo è essenziale per l’economia urbana".
L’impatto degli eventi internazionali sul settore è significativo. Nel 2024, per esempio, il tour di Taylor Swift ha fatto crescere la domanda a Milano del 316%, con un aumento dei prezzi fino a 139€/notte nella zona di San Siro. Le Olimpiadi di Parigi 2024 hanno determinato un +68% nelle notti vendute rispetto all’anno precedente. In controtendenza, il Giubileo 2025 registra una riduzione della domanda dell’8-10%.
Celani conclude: "In Italia, 21,4 milioni di famiglie vivono in un appartamento di proprietà, 5,2 milioni in affitto. L’aumento dei costi degli affitti tradizionali (+12,5% negli ultimi due anni) è dovuto all’inflazione (+22% in quattro anni) e non agli affitti brevi. Il settore rappresenta un'opportunità per valorizzare il patrimonio immobiliare e supportare il PIL. Le regolamentazioni devono essere equilibrate, evitando restrizioni dannose per proprietari e turisti. Gli affitti brevi generano ricchezza e il mercato si autoregola: le decisioni individuali portano sempre a un nuovo equilibrio tra domanda e offerta".