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L&G: Mercato immobiliare 2026, continuerà il periodo di stasi?
di Bill Page, Head of Real Estate Research di L&G
Su scala globale permane una certa condizione di attesa. Gli auspici sul medio termine sembrano verosimili sulla base di un decisivo adeguamento dei prezzi. In ogni caso, i volumi di investimento e i flussi verso i fondi rimangono insoddisfacenti. Cosa ci aspetta quindi nei prossimi 12 mesi?
Nel lungo periodo ci si aspetta che specifici settori del mercato immobiliare possano beneficiare di un cambiamento strutturale.
Coloro che si stanno costruendo un portafoglio da zero saranno ben posizionati per investire nel settore “living” e nei vari segmenti al suo interno che beneficeranno maggiormente della crescita demografica, dei flussi migratori e dall’evoluzione delle diverse fasce d’età. Nel frattempo, i comparti industriali in grado di offrire le soluzioni di distribuzione più efficienti e sostenibili sembrano destinati a conquistare una quota crescente della domanda disponibile.
In ogni caso, la compressione dei rendimenti in questi settori – e, al contrario, l’ampliamento dei rendimenti in comparti storicamente più sfidanti come retail e uffici – ha ridotto il divario nelle aspettative di guadagno su orizzonti temporali più brevi. Con alcune eccezioni, è probabile che il vantaggio derivante dall’allocazione settoriale sia più contenuto nei prossimi anni, mentre si stima che aumenteranno i benefici per gli investitori derivanti dalla selezione attiva degli asset, dalla loro gestione operativa e dalla scelta delle location.
Si ritiene, insomma, che il mercato immobiliare sia l’asset meglio posizionato tatticamente all’interno dei mercati privati.
Nonostante le differenze tra le varie nazioni, i rendimenti dell’Eurozona sono stati più stabili, ma i loro livelli generalmente bassi supportano ancora un ragionevole risk premium nel settore immobiliare. Ciò rende le valutazioni di oggi abbastanza affidabili, ma solo se sussiste più di uno scenario che porti tassi risk-free e un rendimento nel medio periodo. Si pensa che lo scenario più probabile sia la continuazione di quanto osservato nei tempi recenti: un tasso risk-free che rimane saldamente più elevato di quanto ci si aspetta, sebbene con qualche interferenza nel breve periodo.
I rendimenti del settore immobiliare sono quindi destinati a rimanere relativamente stabili nei prossimi anni rispetto alla dinamica osservata di recente, con un premio per il rischio positivo ma contenuto. Ci si aspetta che il Regno Unito e gli Stati Uniti abbiano performance migliori dell’Europa e dell’Asia Pacifica, nonostante sia da enfatizzare, in Europa, il tasso privo di rischio più basso rispetto ai rendimenti attesi e come la media dei suoi rendimenti attesi tenda a ridimensionare differenze geografiche significative.
Con maggiori volumi di investimento e flussi di capitale, i guadagni previsti potrebbero essere più elevati. Ma ci sono anche dei vantaggi.
Il rendimento è probabile che venga trainato dalla crescita degli affitti. Ci si aspetta che il mercato globale delle proprietà stia per offrire un rendimento positivo in termini reali. Ciò potrebbe essere ulteriormente amplificato dalle persistenti difficoltà del settore nel realizzare nuovi edifici. Si è osservata questa dinamica in tutti i mercati globali, sebbene si sia manifestata in modo particolarmente evidente nel Regno Unito, sia nel settore living, a causa di ulteriori complicanze nella pianificazione, sia negli uffici di lusso del centro città, data la riluttanza a intraprendere nuovi progetti mentre le preferenze dei residenti nel periodo post-Covid erano ancora in evoluzione. Di conseguenza, si riconosce la tendenza al rialzo nelle previsioni sugli affitti, anche se è probabile che tali effetti positivi rimangano localizzati in determinate aree geografiche.
Nel frattempo, la leva finanziaria sta avendo una crescita graduale a livello globale, soprattutto in molte città europee. In un mercato immobiliare in evoluzione, in cui i contratti di locazione tradizionali vengono sempre più valutati in tandem con l’esposizione operativa, si ritiene che gli investitori che collaborano strettamente con i propri operatori per realizzare edifici di successo siano in una posizione favorevole per generare rendimenti risk-adjusted particolarmente interessanti.
Riteniamo quindi che per il 2026 limitarsi a osservare le medie di settore possa essere fuorviante: il restringimento dei differenziali di performance tra i principali settori, osservato a un livello aggregato, nasconde significative opportunità di crescita a livello di segmento, di location e di strategia.