JLL Italia: nel primo semestre 2025, si registrano 5,6 miliardi di investimenti capital markets

Secondo le analisi di JLL, società leader nei servizi professionali e nella gestione degli investimenti per il settore immobiliare, nel primo semestre 2025 gli investimenti capital markets hanno raggiunto un valore di circa 5,6 miliardi di euro, +52% a/a. In particolare, il secondo trimestre ha registrato volumi pari a circa 2,9 miliardi di euro, segnando un aumento del 56% rispetto al primo semestre 2024. Il dato comprende investimenti diretti, acquisizioni di terreni e operazioni di share deal.

Il mercato immobiliare italiano continua a mostrare dinamismo, sostenuto dall'allentamento della politica monetaria che ha riacceso l'interesse degli investitori e stimolato una ripresa delle transazioni, nonostante uno scenario internazionale ancora caratterizzato da instabilità geopolitica e incertezze macroeconomiche.

L'analisi di JLL mostra un mercato diversificato, con i quattro settori principali - Office (25%), Hotels & Hospitality (22%), Retail (20%) e Industrial & Logistics (15%) - che rappresentano oltre l'80% degli investimenti totali. La restante parte è suddivisa tra Living & Healthcare (8%), Land (5%) e Alternatives e asset a uso misto (5%). Questa distribuzione equilibrata sottolinea la diversificazione del mercato immobiliare italiano, che offre agli investitori un'ampia gamma di opportunità in diversi settori. In questo contesto, la componente internazionale pesa circa il 60% degli investimenti del semestre.

Si consolida la componente di investitori "Private" (quali UHNWI, family office, Holding Company familiari), che hanno partecipato a circa un quarto delle operazioni del semestre, per un controvalore complessivo di circa 1,4 miliardi di euro (nel 2024 era pari a circa 1 miliardo di euro), rappresentando circa al 25% del totale. Questo dato riconferma il trend già emerso nel Q1 2025, in forte aumento rispetto al FY 2024 dove si era registrata un’incidenza del capitale privato sugli investimenti pari al 10%.

Le performance dei principali settori nel primo semestre:

Office

Il settore Office ha registrato investimenti per circa 1,4 miliardi di euro, con un aumento del 43% rispetto all'H1 2024. Particolarmente positivo il secondo trimestre con circa 700 milioni di euro, raddoppiando i volumi rispetto allo stesso periodo del 2024 (circa 360 milioni).

Emerge con chiarezza la crescente importanza delle strategie value-add, con oltre il 30% dei volumi Office del primo semestre destinati a operazioni di riconversione (quasi la metà dei deal del periodo) che valorizzano le potenzialità degli asset attraverso nuove destinazioni d'uso, principalmente residenziale, Pbsa e alberghiera.

Milano, con circa 800 milioni di euro investiti nei primi sei mesi si riconferma punto di riferimento, con investimenti concentrati su prodotti core in posizioni centrali. Tra le operazioni più significative del Q2 spicca la vendita di un iconico edificio a uso misto office e retail in Piazza Cordusio, che rappresenta la principale transazione del secondo trimestre per dimensioni, e l'acquisizione di un complesso direzionale in zona semicentrale.

Roma mostra segnali positivi con transazioni per circa 400 milioni di euro; nel secondo trimestre in particolare la strategia value-add per riconversioni verso Hospitality e Living conferma il crescente interesse per la trasformazione e riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente.

I rendimenti prime sono rimasti stabili al 4,25% per Milano e al 4,75% per Roma.

Hotels & Hospitality

Nel primo semestre 2025, il settore Hotels & Hospitality ha confermato la sua attrattività con investimenti che hanno raggiunto circa 1,2 miliardi di euro, in crescita del 47% rispetto all'H1 2024. Particolarmente significativa è stata la performance del secondo trimestre, che ha registrato volumi per circa 660 milioni di euro.
Il settore ha beneficiato anche di un significativo contributo dalle operazioni di riconversione di immobili da altre destinazioni d'uso, principalmente direzionale, per un valore stimato di oltre 300 milioni di euro nel semestre, che si sommano ai volumi di investimento diretto.

L'elevato numero di transazioni registrato nei principali mercati turistici italiani conferma la forte attrattività del settore. Nel Q2 2025, tra le destinazioni di investimento principali si segnala Venezia, in cui si sono concluse tre operazioni, tra cui l'acquisizione di un prestigioso hotel per un valore superiore a 100 milioni di euro. Anche nelle località del lago di Como si sono chiuse diverse operazioni, per un totale di circa 200 milioni di euro. Roma si conferma destinazione target per gli investitori, soprattutto per asset da riconvertire.

L'interesse per il settore Hospitality continua a essere trainato dalle ottime performance registrate nel corso dell'anno in tutti i principali mercati alberghieri e dalla strategia espansiva delle principali catene alberghiere nazionali e internazionali, sempre più intenzionate a rafforzare la loro presenza nel mercato italiano.

Retail

Il settore Retail ha mostrato una significativa crescita, registrando investimenti pari a circa 1,1 miliardi di euro nel primo semestre 2025, più che raddoppiando i volumi rispetto allo stesso periodo del 2024. Questo risultato conferma il rinnovato interesse degli investitori verso questo segmento, con una crescita sostenuta sia nel primo che nel secondo trimestre.

Nel segmento dei centri commerciali, spicca l'acquisizione di un importante centro in Sicilia per un valore superiore a 150 milioni di euro e la compravendita di due gallerie commerciali nel Nord Italia per circa 50 milioni di euro.

Il segmento High Street continua a catalizzare l'attenzione degli investitori, in particolare nelle città di Milano, Roma e Firenze. Tra le operazioni più significative del Q2 2025, oltre all’asset già citato in piazza Cordusio a Milano, si segnala la vendita di una prestigiosa porzione retail nel cuore di Roma.

Da segnalare, a testimonianza del crescente interesse degli investitori internazionali per il mercato italiano, l'acquisizione di Grandi Stazioni Retail per oltre 1 miliardo di euro. Sebbene questa operazione, rientrando nell'ambito delle lease concession, non venga contabilizzata nei volumi di investimento tradizionali, rappresenta un chiaro segnale del dinamismo e dell'attrattività che il settore continua a esercitare sul capitale internazionale.

I rendimenti netti prime rimangono stabili al 4,25% per High Street e al 6,50% per i Centri Commerciali. Tuttavia, non risultano ancora presenti sul mercato opportunità allineate ai profili core, e per la maggior parte dei casi i capitali attivi stanno ancora ricercando prodotto con ritorni più elevati.

Industrial & Logistics

Il settore Industrial & Logistics ha chiuso il primo semestre 2025 con circa 800 milioni di euro di investimenti, registrando una crescita del 66% rispetto all'H1 2024. Le attività si sono concentrate maggiormente nel primo trimestre, in cui si sono concluse operazioni significative, tra cui due portafogli di oltre 200 milioni di euro ciascuno.

Il secondo trimestre ha evidenziato il notevole interesse da parte degli investitori su nuovo prodotto in vendita, con processi più o meno strutturati a seconda dei casi, corroborando aspettative positive sui volumi di investimento del settore entro fine anno. L'Italia si conferma un mercato strategico per gli investitori, in particolare per quelli con capitale Core + e Value add, che mantengono comunque un approccio selettivo e disciplinato, valutando attentamente la qualità costruttiva, la posizione strategica e il potenziale di valorizzazione degli immobili da acquisire.
Per quanto riguarda i rendimenti netti prime, per prodotti stabilizzati e destinati a investitori Core, si inizia a osservare una compressione dei rendimenti netti prime, con una riduzione di 10 punti base rispetto al primo trimestre, attestandosi ora al 5,4%.

Living

Il mercato del Living Multifamily e Residential ha registrato investimenti pari a circa 170 milioni di euro nel primo semestre 2025, un volume che non riflette ancora pienamente le potenzialità di questo settore

Particolarmente significativo è l'aumento delle riconversioni da altre destinazioni d'uso a quella residenziale e PBSA (Purpose Built Student Accommodation), principalmente immobili terziari, pari a circa 250 milioni di euro, che si aggiungono ai volumi direttamente investiti nel settore.

Il settore Healthcare, grazie a volumi attribuibili al solo Q2, ha raggiunto i 300 milioni di euro, una performance circa sei volte superiore rispetto all'H1 2024. Tra le operazioni più rilevanti in termini di valore si distingue l'acquisizione di un portafoglio di 11 strutture ospedaliere, mentre la restante parte degli investimenti ha riguardato RSA.
La domanda è stata trainata principalmente da investitori specializzati, con un focus particolare su strutture sanitarie di alta qualità e residenze per anziani in location strategiche.

Si segnala nel settore residenziale un ritorno di interesse verso operazioni di sviluppo, che abbiano già un percorso urbanistico già avviato, nella città di Milano.

I rendimenti prime si sono compressi, attestandosi al 4,5% per il Multifamily, al 5% per il PBSA e al 5,75% per l’Healthcare.

Data Center e Alternatives

Si conferma un interesse degli investitori verso l’asset class dei data centre, con operazioni che si sono concretizzate, dopo lungo periodo di lavorazione, nel secondo trimestre 2025, per un valore di oltre 200 milioni di euro. Tra queste è importante menzionare l'acquisizione di terreni strategici nell'hinterland milanese da parte di primari operatori internazionali.

Si segnala inoltre l’acquisizione di asset special purpose da riposizionare a uso prevalentemente alberghiero o residenziale, ridando nuova forma ad asset non performanti.

"Il primo semestre 2025 ha segnato una svolta decisiva per il mercato immobiliare italiano, con una crescita di oltre il 50% rispetto allo stesso periodo del 2024 e un volume di investimenti che ha raggiunto 5,6 miliardi di euro" afferma Alberico Radice Fossati (nella foto) Country Leader e Head of Capital Markets di JLL Italia. "La distribuzione equilibrata degli investimenti tra i diversi settori dimostra la maturità e la resilienza del nostro mercato. Particolarmente incoraggiante è la performance del secondo trimestre, che con un incremento del 56% rispetto al Q2 2024, conferma la solidità della ripresa. Per la seconda metà dell'anno, prevediamo un'ulteriore accelerazione guidata dal continuo calo dei tassi di interesse e dal ritorno di capitali internazionali. Il nostro Paese offre oggi opportunità di investimento diversificate e di qualità, con rendimenti competitivi rispetto ad altre piazze europee. Nonostante le sfide macroeconomiche globali, il mercato immobiliare italiano sta dimostrando una capacità di adattamento e innovazione che lo rende sempre più attrattivo per gli investitori di ogni tipologia."